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Mietpreisbremse: Auskunft über umfassende Modernisierung kann auch Auskunft über einfache Modernisierung beinhalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. November 2024, VIII ZR 36/23)
Erteilt ein Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Absatz 2 BGB zulässige Miete - nach Durchführung einer einfachen Modernisierung vor Mietvertragsbeginn - zu berufen.
Die Klägerin machte Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend. In dem Mietvertrag hieß es: „Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet.“ Klägerin rügte im November 2019 gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe. Die zuletzt auf Rückzahlung von 712,76 Euro anteiliger Miete für den Monat Dezember 2019 gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg, da keine umfassende Modernisierung vorlag.
Die Revision war erfolgreich. Der BGH hob das Urteil auf und entschied, dass das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen hatte, die Voraussetzung einer einfachen Modernisierung seien nicht zu prüfen, da der Mietvertrag nicht die Auskunft enthalte, in welchem Zeitraum die Modernisierung stattgefunden habe. Zwar müsse der Vermieter bei einer einfachen Modernisierung nicht nur die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mitteilen, sondern auch, dass diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurden. Dies steht nach Ansicht des BGH nicht entgegen, dass der Zweck einer Auskunft über eine umfassende Modernisierung eine Auskunft über eine einfache Modernisierung enthält. Mit anderen Worten beinhaltet das Berufen auf eine umfassende Modernisierung immer gleichzeitig auch das Berufen auf eine einfache Modernisierung (§ 556e Absatz 2 BGB) als Ausnahme zur Mietpreisbremse.
zurückBeteiligung des obsiegenden Wohnungseigentümers an Gerichtskosten (Bundesgerichtshof vom 19.07.2024, V ZR 139/23)
Wohnungseigentümer, die gegen die Gemeinschaft klagen, müssen sich auch dann an den Prozesskosten beteiligen, wenn sie gewonnen haben. Erlaubt sind allerdings abweichende Vereinbarungen, wenn sie rechtzeitig getroffen werden.
Die Kläger fochten in einem Vorprozess als Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Erfolg einen gefassten Beschluss an. Das Amtsgericht verurteilte die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu, die Kosten des Vorprozesses zu tragen. In einer späteren Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Kosten des Vorprozesses durch eine Sonderumlage zu finanzieren, wobei jeder Sondereigentümer, auch die obsiegenden Kläger aus dem Vorprozess, einen Betrag von 799,21 € zu zahlen hatten. Hiergegen erhoben die Kläger aus dem Vorprozess Anfechtungsklage.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der obsiegende Wohnungseigentümer bei Fehlen einer abweichenden Regelung die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren muss. Hierzu führt er aus, dass die Prozesskosten, welche der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegt wurden, nach der zugrundeliegenden Gemeinschaftsordnung zu den Verwaltungskosten gehören.
Es komme dann nach der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG an. Seit dem 01.12.2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Prozess auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG, welche nach dem allgemeinen Kostenverteilerschlüssel umzulegen seien. Demzufolge müsse bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren.
zurückKreis der Familienangehörigen, für die wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann (Bundesgerichtshof vom 10. Juli 2024, VIII ZR 276/23)
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung für seinen Cousin benötigt.
Die Klägerin hatte die Wohnung im vermieteten Zustand erworben. Sie kündigte den Beklagten, den Mietern der Wohnung, wegen Eigenbedarfs für einen Cousin und dessen Familie. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf die Kündigungsbeschränkung gemäß § 577 a Absatz 1a BGB. Danach ist eine Kündigung erst nach Ablauf von zehn Jahren seit Erwerb des Eigentums möglich, es sei denn, die Gesellschafter gehören derselben Familie an. Die Klägerin war der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB nicht gelte, weil die im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs vorhandenen Gesellschafter derselben Familie angehörten, da sie Cousins waren. Sie begehrte deshalb von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.
Der BGH hat entschieden, dass als Familienangehörige im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB sowie im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 2 BGB ausschließlich die Personen anzusehen sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie beispielsweise ein Cousin – danach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehöre deshalb selbst bei einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis.
zurückKautionsverrechnung nach Verjährungseintritt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23)
Es ging um die Frage, ob nach Mietende ein Vermieter trotz Verjährung seiner Schadensersatzforderung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters auf Zahlung der Barkaution aufrechnen konnte, ohne vor Verjährungseintritt vom Mieter Entschädigung in Geld verlangt zu haben.
Dies bejahten die Karlsruher Richter, auch wenn in der Instanzrechtsprechung zunehmend die von § 215 Alternative 1 BGB zugelassene Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen nach deren Verjährungseintritt davon abhängig gemacht wurde, dass der Vermieter vor Verjährung gegenüber dem Mieter sein Wahlrecht nach § 249 II BGB auf Geldersatz ausgeübt haben müsse. Diese Instanzrechtsprechung hat der BGH für den Fall der Barkaution anders gesehen. Auch wenn in unverjährter Zeit das Wahlrecht auf Geldersatz nicht ausgeübt wurde, solle eine spätere Aufrechnung nach Verjährungseintritt möglich sein. Voraussetzung sei allerdings, dass sich der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit einerseits und der Schadensersatzanspruch des Vermieters andererseits in unverjährter Zeit bereits aufrechenbar gegenüberstanden, also die sogenannte Aufrechnungslage eingetreten war. Der Anspruch auf Geldersatz setze zwar voraus, dass der Gläubiger die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis ausübe. Soweit dies nicht erfolgt ist, stehe dies jedoch der Anwendung der Vorschrift des § 215 Alternative 1 BGB nicht entgegen. Bei einer Barkaution sei dieses Ergebnis interessengerecht, urteilten die Richter.
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Wohnungseigentumsrecht: Kostenverteilung nach § 16 Absatz 2 Satz 2 BGB (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. März 2024, V ZR 81/23)
Gemäß § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG besteht die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Dies gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von den Kosten gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.
Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Zu der Anlage gehören 20 Kfz-Doppelparker. In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, den Verteilungsschlüssel abweichend von der Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Kosten für etwaige Sanierungs-, Reparatur-, Unterhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an den Doppelparkern allein deren Teileigentümer gemeinschaftlich tragen.
Der BGH bestätigte, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz hatten, den angefochtenen Beschluss zu fassen. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Recht kann nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG der Kreis der Kostenschuldner verändert werden. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und ist nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigene, von der ordnungsmäßigen Verwaltung unabhängige Voraussetzung geknüpft. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
zurückWer unberechtigt auf einem fremden Grundstück parkt, hat die Abschlepp- sowie Verwahrkosten zu tragen (Bundesgerichtshof vom 17. November 2023 (V ZR 192/22).
Ein rechtswidrig auf einem Grundstück parkendes Fahrzeug wurde abgeschleppt und vom Abschleppunternehmen in Verwahrung genommen. Die Herausgabe sollte gegen Kostenerstattung erfolgen.
Der Bundesgerichtshof machte deutlich, dass der, der sein Fahrzeug unbefugt auf einem Privatgrundstück abstellt, eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB begehe, für die nicht nur der Fahrer, sondern auch der Halter des Fahrzeuges verantwortlich sei. Soweit der Eigentümer diese Besitzstörung beseitigen lasse, stünden diesem Erstattungsansprüche der durch den Abschleppvorgang entstandenen Kosten aus dem Institut der Geschäftsführung ohne Auftrag im Sinne der §§ 677 ff BGB zu. Der Fahrer/Halter habe daher Aufwendungsersatz zu leisten. Dabei seien die Aufwendungen ersatzfähig, die zur Beseitigung der Besitzstörung für erforderlich gehalten werden durften. Zu den erstattungsfähigen Kosten gehörten nicht nur die reinen Abschleppkosten, sondern auch die Kosten, die im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Abschleppvorganges entstanden seien, etwa durch die Überprüfung des unberechtigt abgestellten Fahrzeuges, um den Halter ausfindig zu machen, die Zuordnung des Fahrzeuges zu einer bestimmte Fahrzeugkategorie und das Anfordern eines geeigneten Abschleppfahrzeuges sowie Kosten für Maßnahmen der Beweissicherung und damit der späteren Abwicklung des Abschleppvorganges. Hierzu gehörten auch die Kosten einer Verwahrung des Fahrzeuges durch das Abschleppunternehmen.
Allerdings habe der Grundstückseigentümer auch die Interessen des Halters/Fahrers zu berücksichtigen und diesen, sobald es tunlich sei, die Geschäftsführung und damit den Abschleppvorgang anzuzeigen. Hierzu gehöre, dass der Grundstückseigentümer unmittelbar nach den Abschleppvorgang den Fahrzeughalter - gegebenenfalls mittels Halteranfrage (§ 39 StVG) - ermittelt und ihn von der Übernahme der Geschäftsführung unterrichten müsse. Eine unterlassene Information mache die Geschäftsführung zwar nicht zu einer unberechtigten, schließe aber dann weiter entstehende Aufwendungsersatzansprüche (beispielsweise Verwahrkosten) aus.
zurückDie Wohnfläche einer Wohnung ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich nach den Regeln für preisgebundenen Wohnraum, also nach den Bestimmungen, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gelten, zu berechnen (Bundesgerichtshof vom 17.10.2023, VIII ZR 61/32)
Vermieterin und Mieterin stritten über die Rückzahlung der Miete wegen einer angeblichen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche.
Aus Anlass eines Mieterhöhungsverlangens der Vermieterin ließ die Mieterin die Wohnung neu vermessen. Die Neuvermessung ergab eine um mehr als 10 Prozent geringere Fläche als im Mietvertrag vereinbart war. Die Mieterin verlangte daraufhin Rückzahlung der in der Vergangenheit überzahlten Miete von der Vermieterin.
Der BGH hat entschieden, dass die Mieterin von der Vermieterin Rückzahlung der überzahlten Miete für den geltend gemachten Zeitraum verlangen kann. Das Berufungsgericht sei richtigerweise davon ausgegangen, dass die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag im vorliegenden Fall als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen sei und dass eine Abweichung hiervon um mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters einen Mangel der Mietsache darstelle, der nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu einer entsprechenden Minderung der Miete führe.
Der Begriff der „Wohnfläche“ sei im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender sei.
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Schärfere Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22)
Der BGH hat entschieden, dass Verkäufer vor dem Kauf ungefragt über einen erheblichen Kostenumfang einer bevorstehenden Sanierung aufzuklären haben. Es reiche nicht aus, kurz vor Vertragsabschluss ohne entsprechenden Hinweis Unterlagen zu den Sanierungskosten in einen virtuellen Datenraum zu stellen.
Der BGH verschärft die Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern. Die Verkäuferin hatte im März 2019 Gewerbeeinheiten gekauft. Die Verkäuferin hatte im Kaufvertrag unter anderem versichert, dass ihr nicht bekannt sei, dass außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten bevorstünden. Aus einem Protokoll über eine Versammlung ergab sich, dass 50 Millionen Euro Sanierungskosten anfallen könnten. Die Verkäuferin stellte dieses Protokoll drei Tage vor der Kaufvertragsbeurkundung in einen virtuellen Datenraum ein, auf den die Käuferin Zugriff hatte. Die Verkäuferin wies die Käuferin hierauf jedoch nicht hin. Nachfolgend kam es zu Beschlüssen über die Erhebung von Sonderumlagen auch zu Lasten der Käuferin von zunächst 750.000 Euro, bei weiterem Bedarf standen Sonderumlagen bis zu 50.000.000 Euro im Raum. Die Klägerin focht den Kaufvertrag darauf hin an, trat vom Kaufvertrag zurück und verlangte unter anderem Schadensersatz von der Verkäuferin. In den Vorinstanzen unterlag die Käuferin. Der BGH gab der Klägerin jetzt Recht.
Da das Risiko bestand, dass die Gewerbeeigentümer für die enormen Sanierungskosten einzustehen haben, sei die Erklärung der Verkäuferin im Kaufvertrag, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten nicht bevorstünden, falsch beziehungsweise unvollständig. Die Verkäuferin habe die Käuferin ungefragt über den erheblichen Kostenumfang aufklären müssen. Diese Pflicht sei auch nicht dadurch entfallen, dass die Verkäuferin das Protokoll von der Versammlung kurzfristig in den Datenraum eingestellt habe. Sie habe sich nicht darauf verlassen dürfen, dass die Käuferin noch so kurzfristig vor der Beurkundung Kenntnis von den Unterlagen nimmt.
zurück„Recht zur Untervermietung auch in Einzimmerwohnungen?“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.September 2023 - VIII ZR 109/22).
Der BGH hat klargestellt, dass der Mieter einer Einzimmerwohnung grundsätzlich genauso ein Recht auf Untervermietung habe, wie der Mieter einer Mehrzimmerwohnung. Voraussetzung hierfür sei es aber, dass der Mieter (Mit)-Gewahrsam an der Wohnung behalte (BGH, Urteil vom 13.September 2023 - VIII ZR 109/22).
Ein Mieter hatte seinen Vermieter um Zustimmung zur befristeten Untervermietung „eines Teils“ seiner Einzimmerwohnung ersucht. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung. In der Folge vermietete der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung an einen Dritten unter. Er verwahrte während seiner Abwesenheit einige persönliche Gegenstände in Schränken der Wohnung auf, behielt auch einen Wohnungsschlüssel. Seinen Anspruch auf Untervermietung verfolgte der Mieter parallel klageweise weiter. Die Klage war in erster Instanz erfolglos. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die beklagten Vermieter verurteilt, die Untervermietung "eines Teils der Wohnung" an die von dem Kläger benannte Person zu gestatten.
Die Revision des Vermieters war erfolglos. Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts. Der Mieter habe den Gewahrsam an der Einzimmerwohnung nachweislich nicht vollständig aufgegeben und auch sämtliche weiteren Voraussetzungen für die Bejahung eines Anspruchs auf Untervermietung erfüllt. Er habe den Untermieter benannt und ein berechtigtes Interesse an der befristeten Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar dargelegt. Der Mieter einer Einzimmerwohnung sei insoweit nicht schlechter zu stellen als der Mieter einer Mehrzimmerwohnung Bei der Bewertung des berechtigten Interesses an einer Untervermietung sei ein großzügiger Maßstab anzulegen, ein zeitlich befristeter Auslandsaufenthalt sei ausreichend.
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„Klage auf Verwalterzustimmung – wen verklagen?“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Juli 2023 – V ZR 90/22).
Der BGH hat geurteilt, dass die Klage eines Wohnungseigentümers auf Erteilung der nach der Teilungserklärung erforderlichen Verwalterzustimmung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (folgend GdWE) zu richten ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.Juli 2023 – V ZR 90/22).
Eine Wohnungseigentümerin hatte ihre Eigentumswohnung verkauft. Der Verwalter der GdWE, der nach der Teilungserklärung zur Abgabe der Zustimmungserklärung verpflichtet war, hatte die Zustimmung verweigert. Aufgrund dessen hatte die Wohnungseigentümerin den Verwalter in Person verklagt. Die Klägerin war damit aber in allen drei Instanzen gescheitert.
Der Gesetzgeber hat durch Reform des Wohnungseigentumsrechts ab dem 1. Dezember 2023 das Verhältnis von Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend neu geordnet. Soweit man früher die Passivlegitimation des Verwalters daraus abgeleitet habe, dass dieser die Zustimmung als Treuhänder oder mittelbarer Vertreter der Eigentümer erteile oder verweigere, könne dies heute, so der BGH, nicht mehr gelten. Sei die Verwalterzustimmung in einer Teilungserklärung festgeschrieben, werde der Verwalter als Organ der GdWE angesprochen. Er handele in diesem Falle nur im Interesse der GdWE. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sei nach der WEG-Reform sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis aber ausschließliche Angelegenheit der GdWE. Die GdWE erfülle die ihr zugewiesenen Aufgaben lediglich „durch“ ihre Organe. Dies gelte selbst dann, wenn sich eine Vorschrift ihrem Wortlaut nach an ein konkretes Organ richte. Daher sei nicht (mehr) der Verwalter, sondern die GdWE passivlegitimiert und der richtiger Klagegegner auf Beklagtenseite.
zurückWann liegt ein selbständiger Kellerraum- oder Stellplatzmietvertrag neben einem Wohnraummietvertrag vor? (Bundesgerichtshof vom 5.Juli 2023, VIII ZR 94/21)
Wird ein separater Mietvertrag über einen Kellerraum oder Stellplatz neben einem Wohnungsmietvertrag abgeschlossen, spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge.
Die Parteien schlossen neben einem Wohnraummietvertrag eine separate „Kellernutzungsvereinbarung“ über einen Kellerverschlag im gleichen Gebäude gegen eine „monatliche Nutzungspauschale“ ab. Mit Schreiben vom 21.4.2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und legten hierfür die Miete in Höhe von insgesamt 929 EUR für Wohnung und Keller als zu beurteilende Miete zugrunde. Sodann erhoben die Kläger Klage beim Amtsgericht auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 8.177,69 EUR.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Wohnung und der Keller nicht aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags, sondern aufgrund rechtlich selbständiger Verträge an die Kläger vermietet worden sind. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertige, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage beziehungsweise den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Für einen Keller gelte im Grundsatz nichts anderes. Zwar befinden sich die Wohnung und der Keller, welche die Kläger von der Beklagte gemietet haben, in demselben Gebäude. In einem solchen Fall werde in der Regel anzunehmen sein, dass die diesbezüglich – hier zudem an demselben Tag – abgeschlossenen Mietverhältnisse nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies genüge vorliegend jedoch zur Widerlegung der für eine rechtliche Selbständigkeit der Vereinbarungen sprechenden Vermutung nicht. Denn die Eigenständigkeit beider Verträge ergebe sich zudem aus deren eindeutigem Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts. Der Mietvertrag über den Kellerrraum spielte deshalb bei der Frage eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse keine Rolle, da die Mietpreisbremse nur für Wohnraummietverträge gilt.
zurückDer Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur Mietpreisbremse verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren und die Verjährung dieses Anspruchs beginnt mit dem Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 2. Juli 2023)
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) hatte in vier Verfahren (VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/ 22 und VIII ZR 125/22) über die Frage zu entscheiden, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse gemäß § 556 g Absatz 3 BGB verjährt.
In den der Entscheidung zugrunde liegenden Fällen machten die Mieter von Wohnungen in Berlin über einen Rechtsdienstleister gegen ihre Vermieter Ansprüche wegen vermeintlicher Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend. In diesem Zusammenhang verlangte der Rechtsdienstleister von den Vermietern Auskunft gemäß § 556 g Absatz 3 BGB.
Der BGH hat entschieden, dass der Auskunftsanspruch gemäß § 556 g Absatz 3 BGB selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung wegen überzahlter Miete nach § 556 g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt nach Ansicht des BGH jedoch nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.
zurückMietrecht: Zutrittsrecht des Vermieters (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26. April 2023, VIII ZR 420/21)
Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Eine solche Pflicht kann sich ferner aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben.
Die Kläger forderten die beklagte Mieterin auf, ihnen den Zutritt zu der Wohnung in Begleitung von Immobilienmaklern und Kaufinteressenten zu gestatten, da sie die Wohnung verkaufen möchten. Die Beklagte lehnte dies unter Verweis auf eine schwerwiegende psychische Erkrankung ab.
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass grundsätzlich eine Pflicht des Mieters bestehe, unter bestimmten Voraussetzungen Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Aus § 242 BGB und der Regelung im Mietvertrag folgt die vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen sachlichen Grund wie die hier beabsichtige Veräußerung gibt. Unter besonderen Umständen kann dieses Recht des Vermieters beschränkt sein, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt ist. Hierbei müssen die Gerichte ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage stellen und alle Umstände des Einzelfalles würdigen.
zurückBauliche Veränderungen bedürfen immer eines Beschlusses (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17. März 2023, V ZR 140/22)
Der BGH hat klargestellt, dass jegliche bauliche Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums immer eines genehmigenden Beschlusses bedarf, ansonsten eine solche Maßnahme unzulässig wäre.
Dem Urteil lag ein Fall zugrunde, in dem jemand in einer Wohnungseigentumsanlage (2 Doppelhaushälften) auf seiner Sondernutzungsfläche einen Swimmingpool errichten wollte. Ein gestattender Beschluss bezüglich dieser baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lag nicht vor.
Nach dem Bundesgerichtshof handele es sich hierbei fraglos um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. In dieser Vorschrift habe sich der Gesetzgeber dazu entschieden, einen Beschlusszwang zu normieren. Der Gesetzgeber habe klargestellt, dass jede von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses bedürfe, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt werde. Auf diese Weise werde sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert würden und für den bauwilligen Wohnungseigentümer bringe der legitimierende Beschluss nach dessen Bestandskraft Rechtssicherheit. Es sei daher Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtige, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG herbeizuführen, ehe er mit Baumaßnahmen beginne. Handele er dem zuwider, hätten die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch. Dieser werde seit dem 1. Dezember 2020 von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt.
zurückBeschlüsse müssen umgesetzt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16. Dezember 2022, V ZR 263/21)
Der BGH hat entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), und nicht wie bisher der Verwalter, zur Durchführung der Beschlüsse nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet ist.
Der BGH stellte klar, dass seit dem 01.12.2020 die GdWE die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen trifft. Vollziehe der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht oder fehlerhaft, müsse ein Wohnungseigentümer die GdWE in Anspruch nehmen.
Die GdWE beschloss im Jahr 2017, dass die GdWE drei Angebote für die Erneuerung einer Terrassentür einholen sollte. Bei der Erneuerung sollte der optische Eindruck erhalten bleiben. Der Verwalter sollte den Vertrag in Abstimmung mit dem Beirat abschließen. Der Verwalter setzte den Beschluss in der Weise um, dass in der Wohnung des Klägers eine Terrassentür mit einer zehn Zentimeter hohen Türschwelle eingebaut wurde, die nicht von außen abgeschlossen werden konnte. Hiermit war der Eigentümer nicht einverstanden. Er stellte daher im Jahr 2018 einen neuen Antrag, zu beschließen, dass der Verwalter den Auftrag zum Einbau einer ebenerdigen und abschließbaren
Außentür erteilt. Dies lehnte die GdWE ab und der Eigentümer erhob daraufhin Beschlussersetzungsklage. Mit einem Hilfsantrag erstrebt der Kläger eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Entscheidung, nach der die notwendigen und gebotenen Schritte unternommen werden, um die im Jahr 2017 eingebaute Tür durch eine Terrassentür zu ersetzen, die von ihren Maßen und Sicherheitsstandards mindestens der ursprünglich vorhandenen Tür entspricht.
Der BGH stellte fest, dass der Verwalter den Beschluss nicht ordnungsgemäß umgesetzt hatte. Der Kläger habe daher einen Anspruch auf ordnungsgemäße Umsetzung gegen die GdWE. Die
Umsetzung des Beschlusses von 2017 sei jedoch nicht Gegenstand des Hauptantrags gewesen. Der Kläger habe im Jahr 2018 einen anderen Antrag gestellt. Einen Anspruch auf Abänderung eines Mehrheitsbeschlusses habe ein Wohnungseigentümer jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen. Insoweit unterlag der Kläger. Da über den Inhalt des Beschlusses aus dem Jahr 2017 Streit bestand, war der Kläger jedoch mit seinem Hilfsantrag erfolgreich. Der BGH stellte klar, dass der Beschluss von 2017 dahingehend auszulegen war, dass die Tür in der bisherigen Art und Weise wiederherzustellen war, also ohne Türschwelle und abschließbar.
Mietrecht: Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nach § 558 BGB (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. September 2022, VIII ZR 300/21)
Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, welche den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. Die Regelungen der Mietpreisbremse finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. Die erhöhte Miete kann nicht wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse zurückverlangt werden.
Die Klägerin machte gegen die beklagte Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe („Mietpreisbremse“) geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung zu einer ursprünglichen Miete von 610,65 Euro, im Jahr 2017 stimmten die Mieter einer Mieterhöhung auf 674,08 Euro zu. Anfang 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte Auskünfte nach § 556g Absatz 3 BGB sowie Rückzahlung angeblich zu viel gezahlter Miete ab 2019.
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass der Klägerin bereits im Zeitpunkt der Klageerhebung kein Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Absatz 3 BGB zugestanden habe und ihr gleichfalls kein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zustehe. Durch die Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten sei eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 674,08 Euro zustande gekommen. Eine unmittelbare oder analoge Anwendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten scheide aus.
zurückZur Kostenverteilung für vereinbarten Selbstbehalt in der Gebäudeversicherung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.September 2022- V ZR 69/21)
Ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden am Gemeinschaftseigentum oder - ausschließlich oder teilweise - am Sondereigentum entstanden ist.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, wer im Falle eines Wasserschadens, der nur im Bereich des Sondereigentums entstanden ist, den vereinbarten Selbstbehalt zu tragen hat.
Er entschied, dass in einem derartigen Fall der vereinbarte Selbstbehalt grundsätzlich von der Gemeinschaft getragen werden muss. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass die Vereinbarung eines Selbstbehaltes im Versicherungsvertrag regelmäßig damit verbunden ist, dass der Verband als Versicherungsnehmer in dem Fall eine herabgesetzte Prämie zu zahlen hat. Die Vereinbarung eines Selbstbehaltes kommt also allen Wohnungseigentümern zugute. Der Selbstbehalt stellt daher im Schadensfall bei wertender Betrachtung einen Teil der Gemeinschaftskosten nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG dar.
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„BGH stärkt Rechte von Vermietern bei Modernisierungsmieterhöhungen“ (Bundesgerichtshof, Urteile vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Klagen dreier Mieter abgewiesen, mit denen die Feststellung der formellen Unwirksamkeit Ihnen erklärter Modernisierungsmieterhöhungen begehrt wurde. Nach Ansicht des BGH genügt eine Modernisierungsmieterhöhung bereits dann den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn diese eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme bezeichnet und die hierfür angefallenen Kosten als Gesamtsumme und einen in den Gesamtkosten gegebenenfalls enthaltenen Instandsetzungsanteil (quotal oder beziffert) ausweist.
Den Entscheidungen zugrunde lagen Verfahren aus Bremen. Die Kläger - Mieter derselben Vermieterin- rügten die formelle Unwirksamkeit der ausgesprochenen Mieterhöhungen, da es den Erklärungen ihrer Meinung nach der erforderlichen Transparenz mangele und forderten zudem teilweise die Rückzahlung von Ihrer Auffassung nach überzahlten Mieten.
Das Landgericht Bremen hatte die Auffassung vertreten, dass die Mieterhöhungen bereits aus formellen Gründen unwirksam seien, da sie nicht die zumindest bei kostenintensiven und umfassenden Modernisierungsmaßnahmen erforderliche nähere Konkretisierung der betreffenden Kostenpositionen aufwiesen (Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken oder genauere Darlegung der einzelnen Rechnungspositionen).
Der BGH beurteilt die Sachverhalte anders. Seiner Ansicht nach dürfen die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung nicht überspannt werden. Es reiche aus, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen könne. Dies sei der Fall, wenn die Erhöhungserklärung eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme bezeichne und die hierfür angefallenen Kosten als Gesamtsumme und einen in den Gesamtkosten gegebenenfalls enthaltenen Instandsetzungsanteil (quotal oder beziffert) ausweise. Das gelte erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutere. Dies gelte auch in Fällen umfangreicher und kostenintensiver Modernisierungsmaßnahmen und in den Fällen der modernisierenden Instandsetzung, bei der neben einer in § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) auch eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB vorgenommen werde. Eine gesonderte Aufteilung in Leistungsbereiche sei nicht erforderlich. Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift erfordere eine nähere Aufschlüsselung der Gesamtkosten. Der Mieter sei hinreichend geschützt. Den Vermieter obliege die volle Darlegungs- und Beweislast, dass es sich bei den umgelegten Kosten um Modernisierungsmaßnahmen handele. Dem Mieter stehe zudem ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht in die Belege zur Verfügung. Zudem stehe ihm bei Zweifeln an der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens der Klageweg offen.
zurückAuskunftspflichten des Vermieters nach umfassender Modernisierung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Mai 2022, : VIII ZR 9/22)
Will der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10% überschreiten, hat er die vorvertragliche Pflicht zur Auskunft.
Welche Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556 g Abs. 1 a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4, 556 f Satz 2 BGB bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung gestellt werden, hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 18. Mai 2022 (VIII ZR 9/22) beleuchtet.
Die Klägerin machte gegen die beklagte Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe („Mietpreisbremse“) geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befand. Der Mietvertragsurkunde war eine Anlage beigefügt, in der die Beklagte erklärte: „Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache“. Anfang 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" unter anderem über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sowie Rückzahlung von 761 Euro Miete sowie Rechtsverfolgungskosten von fast 2.000 Euro.
Der BGH entschied, dass der Auskunftspflicht des § 556 g Abs. 1 a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4, 556 f Satz 2 BGB Genüge getan sei, wenn der Vermieter dem Mieter - wie im vorliegenden Fall - vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, beim Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Über Einzelheiten, also das „Wie“, der Modernisierung müsse er nicht informieren. Vielmehr obliege es dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556 g Abs. 3 BGB weitere Details und Nachweise zu erfragen.
zurückSind Mietkosten der Rauchwarnmelder umlagefähig? (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20)
Der BGH hat endlich über den jahrelangen Streit entschieden, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern umlagefähig sind.
Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nummer 1 bis 17 der Betriebskostenverordnung darstellen. Würde dies anders gesehen werden, wäre es für den Vermieter leicht, die ihn treffenden Anschaffungskosten bei einem Kauf zu umgehen. Die Wartungskosten von Rauchwarnmeldern sind hingegen als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nummer 17 Betriebskostenverordnung umlegbar, wenn diese Umlage bei Abschluss des Mietvertrags namentlich vereinbart wurde.
zurückMietrecht: Mieterwechsel in einer Wohngemeinschaft (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2022, VIII ZR 304/21)
Beim Fehlen einer mietvertraglichen Regelung ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärung zu ermitteln, ob den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.
Die Beklagte vermietete eine Wohnung an sechs männliche Personen der Jahrgänge 1979 bis 1988. In zwei Nachträgen zu dem Mietvertrag wurden fünf Mieter gegen sechs neue ausgetauscht. Später begehrten die klagenden Mieter von der Beklagten die Zustimmung zum Austausch von vier Mietern, was die Beklagte ablehnte.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass den Klägern der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einem erneuten Mieterwechsel nicht zustehe. Für einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu künftigen Austauschbegehren der Mieter bedürfe es konkreter Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter den Mietern ein derartiges Recht zugestehen wollte. In Betracht käme eine derartige Auslegung nach den Umständen des Einzelfalles dann, wenn sowohl die Mieter als auch der Vermieter bei Vertragsschluss ersichtlich davon ausgehen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben könne, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies könne nach Ansicht des BGH insbesondere bei Studenten, welche eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.
zurückMieterhöhungsverlangen kann nachträglich ermäßigt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. April 2022, VIII ZR 219/20)
In einem mietrechtlichen Fall hat der BGH, Urteil vom 5. April 2022, VIII ZR 219/20, entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen nachträglich- etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage- zu ermäßigen.
Im vorliegenden Fall hatte der BGH darüber zu entscheiden, welche Folge die Teilrücknahme eines Mieterhöhungsverlangens in der Zustimmungsklage des Vermieters hat. Der BGH hat dazu vertreten, dass ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nachträglich ganz oder teilweise zurücknehmen kann. Auch der Mieter könne – abweichend von den Regelungen nach §§ 145 ff BGB – nach § 558b BGB eine Teilzustimmung geben mit der Folge, dass insoweit eine Mieterhöhung zustande gekommen ist. Umgekehrt könne auch der Vermieter sein Erhöhungsverlangen nachträglich ermäßigen, ohne dass dies als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen ist. Es ist also nicht erforderlich, dass der Vermieter ein neues Mieterhöhungsverlangen mit neuen Fristen erstellt.
zurückVon einer bestandskräftigen Baugenehmigung geht eine Legalisierungswirkung auch für ein rechtswidriges Gebäude aus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21 Januar 2022, V ZR 76/20).
Einem Eigentümer können eigene zivilrechtliche Ansprüche nach den §§ 1004, 823 BGB zustehen, soweit der Nachbar mit seiner Bebauung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die Drittschutz vermitteln, also auch ihn als benachbarten Eigentümer schützen sollen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein derartiger Verstoß gegen nachbarschützende öffentlich-rechtliche Vorschriften dann rechtlich unerheblich wird, wenn die entsprechende Baugenehmigung, die ein derartiges Bauvorhaben erlaubt, bestandskräftig geworden ist. Die bestandskräftige Baugenehmigung entfalte eine Feststellungswirkung bezüglich der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und schließe einen auf die Verletzung nachbarschützender Vorschriften des öffentlichen Rechtes gestützten Unterlassungsanspruch des Nachbarn aus. Der sogenannte gestörte Nachbar muss also schon gegen die Baugenehmigung vorgehen, will er seine Möglichkeiten erhalten, gegen die Bebauung auf dem Nachbargrundstück vorzugehen.
zurückIn einer Entscheidung vom 15. Januar 2022 (VIII ZR 151/20) hatte der BGH sich mit einer bisher umstrittenen Frage zur Heizkostenverordnung zu beschäftigen
Ein Fehlen des vorgeschriebenen Wärmemengenzähler bei verbundenen Heizungsanlagen führt zum Kürzungsrecht des Mieters von pauschal 15 %.
§12 Heizkostenverordnung sieht vor, dass der Mieter zu einem pauschalen Abzug von 15 % bezüglich des nicht korrekt verbrauchsabhängig abgerechneten Teils der Heizkostenabrechnung berechtigt ist. Bei sogenannten verbundenen Anlagen, also solchen, die sowohl Heizwärme als auch Warmwasser erzeugen, sieht die Heizkostenverordnung seit dem Jahr 2014 in § 9 Abs. 2 vor, dass die jeweils für die Heizung einerseits und für das Warmwasser andererseits anfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen ist. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes liegt in dem Fall, in dem die anfallenden Wärmemengen nicht gemessen werden keine ordnungsgemäße Abrechnung vor und es besteht ein Kürzungsrecht des Mieters.
zurückDer Mieter hat Anspruch auf Einsicht in Originalbelege (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2021, VIII ZR 66/20)
Es ging um einen Fall, in dem der Vermieter dem Mieter lediglich Belegkopien zur Verfügung gestellt hatte, die Einsicht in die Originale aber nicht zulassen wollte. Der Mieter klagte auf Einsicht in die Originalbelege.
Eine Abrechnung müsse den allgemeinen Anforderungen an eine Rechnungslegung gemäß § 259 Abs. 1 BGB genügen. Dementsprechend gehöre es zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters, dass er im Anschluss an die Abrechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs. 1 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. Der Vermieter müsse diejenigen Belege vorlegen, die ihm selbst erteilt wurden, mithin die Originale. Originalbelege seien unter Umständen nicht nur solche in Papierform, es könne sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt wurden.
zurückBei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges ist für die Erheblichkeit des Verzuges nur die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge maßgeblich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. Dezember 2021, VIII ZR 32/20).
Eine gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zur jeweiligen Monatsmiete habe nicht zu erfolgen.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Mieterin schuldete eine monatliche Bruttomiete in Höhe von 704 €. Für den Monat Januar 2018 zahlte sie lediglich 135,41 €. Im Februar 2018 entrichtete sie keine Miete. Wegen dieser Rückstände sprach die Vermieterin die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietvertrages aus.
Der BGH hat entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung der Vermieterin beendet worden war, da sich der Mieter zur Zeit der Kündigungserklärung mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete in Verzug befunden hatte. Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB sei ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Für Mietverhältnisse über Wohnraum bestimme § 569 Absatz 3 Nummer 1 Satz 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete dann als nicht unerheblich anzusehen sei, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Diesem Wortlaut sei nicht zu entnehmen, dass dies keine abschließende Regelung darstelle. Auch der Gesetzeswortlaut des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB "für zwei aufeinander folgende Termine" beziehe sich nur darauf, dass der Mieter für beide Termine mit der Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Verzug sein müsse. Eine gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sehe das Gesetz nicht vor.
zurückKosten der Baumfällung als Betriebskosten umlagefähig? (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2021, VIII ZR 107/20)
Der Bundesgerichtshof hat die in der Rechtsprechung seit längerem umstrittene Frage, ob die Kosten der Fällung eines morschen und nicht mehr standsicheren Baums auf den Mieter umlagefähig sind, zu Gunsten der Vermieter bejaht (BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20).
Bei den Kosten der Fällung eines morschen und nicht mehr standsicheren Baums handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Zwar seien die Kosten der der Entfernung von Pflanzen und Gehölzen nicht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung erwähnt, der Begriff der Gartenpflege umfasse aber die „Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“. Bereits vom Wortlaut her handele es sich bei Bäumen sowohl um Pflanzen als auch um Gehölze im Sinne dieser Vorschrift. § 2 Nr. 10 BetrKV legitimiere aufgrund seines Wortlauts im Ausnahmefall auch Instandsetzungskosten und zwar die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, soweit diese infolge ihres Alters oder aufgrund anderer natürlicher Umwelteinflüsse abgängig seien. Dasselbe müsse erst recht für das Fällen und den Abtransport kranker oder morscher Bäume einschließlich der Anpflanzung junger Bäume gelten, soweit die Erneuerung durch natürliche Einwirkungen bedingt sei und nicht auf rein gestalterischen Erwägungen beruhe. Auch wenn die Entfernung von Pflanzen und Gehölzen im Verordnungstext nicht explizit erwähnt sei, setze die Erneuerung denklogisch eine vorherige Entfernung voraus. Hierbei handele sich um wiederkehrend anfallende Arbeiten, auch wenn diese nicht im Sinne eines starren Turnus anfielen. Ausreichend sei, dass sie einem typischen Kreislauf unterlägen. Sinn und Zweck der Betriebskostenverordnung stünden dieser Einordnung nicht entgegen.
zurückAnspruch auf Bestellung einer Baulast bei bestehender Grunddienstbarkeit (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Oktober 2021, V ZR 92/20).
Es ging um die Frage, ob ein Eigentümer, der ein Leitungs- und Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch seines Nachbarn hatte, nach der er bestimmte Teile des nachbarlichen Grundstückes zur Verlegung von Leitungen und zur Überwegung benutzen darf, von seinem Nachbarn auch die Bestellung einer entsprechenden Baulast im Baulastenverzeichnis verlangen kann.
Der Bundesgerichtshof hatte bereits in einem Urteil vom 3. Juli 1992-V ZR 203/91 einen Anspruch auf Bestellung einer Baulast aufgrund einer bestehenden Grunddienstbarkeit für möglich gehalten. Diese Rechtsprechung hat er nunmehr in seiner Entscheidung fortgesetzt und vertieft. Er geht weiterhin davon aus, dass das durch eine bestehende Grunddienstbarkeit begründete Schuldverhältnis zwischen den Nachbarn einen Anspruch auf Bewilligung einer deckungsgleichen Baulast gibt. Dieses setze aber voraus, dass die mit der Bestellung der Dienstbarkeit bezweckte Sicherstellung der Bebaubarkeit des „herrschenden Grundstückes“ (das Grundstück, zu dessen Gunsten die Grunddienstbarkeit bestellt ist) mit der Bestellung der Baulast auch tatsächlich erreicht werden könne, das Grundstück also tatsächlich wie geplant bebaut werden kann.
zurückUnzulässiges Nutzungsverbot bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Oktober 2021, V ZR 225/20)
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum darf die Gemeinschaft kein dauerhaftes Nutzungsverbot verhängen, hat der BGH entschieden.
Der BGH war der Ansicht, dass das Nutzungsverbot rechtswidrig sei. Ein Nutzungsverbot könne nur temporär aus zwingenden Gründen in engen Grenzen beschlossen werden, wenn dadurch die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums eingeschränkt oder vollständig ausgeschlossen werde. Die Eigentümer seien verpflichtet, das Parkhaus instand zu setzen, wenn einzelne Stellplätze nicht genutzt werden könnten. Auf unzumutbare Kosten könne sich die Gemeinschaft nicht berufen. Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könne auch nicht auf § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wegen vermeintlicher Zerstörung gestützt werden. § 22 WEG erfasse den langsamen Verfall aufgrund von unterbliebener Instandsetzung nicht.
zurückAbwehrmöglichkeiten des Sondereigentümers bei Störungen seines Sondernutzungsrechts (Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Oktober 2021, V ZR 48/21)
Auch nach der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB weiterhin selbst geltend machen, soweit diese auf die Abwehr von Störungen seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts gerichtet sind.
Der Beklagte errichtete auf einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche eine Betonmauer nebst Holzzaun. Der Klägerin steht ein Sondernutzungsrecht an zwei Stellplätzen zu, welches durch die Mauer nicht unmittelbar beeinträchtigt wurde, jedoch aber das Rangieren auf dem gemeinschaftlichen Grundstück.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass sich die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG auf die Abwehr von Störung des Gemeinschaftseigentums beziehe. Bei dem Anspruch aus § 1004 Absatz 1 BGB auf Abwehr einer Störung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts handele es sich jedoch nicht um ein sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebendes Recht, sondern um ein Abwehrrecht, das dem jeweils gestörten Eigentümer zustehe. Die Klägerin sei daher zwar klagebefugt. Da der Zugang zum Sondernutzungsrecht durch die Mauer nicht erschwert wurde, stehe der Klägerin aber kein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB in Bezug auf das Sondernutzungsrecht zu.
zurückSchadensersatz aufgrund arglistiger Täuschung des Verkäufers (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. September 2021, V ZR 272/19)
Der Käufer hat aufgrund arglistiger Täuschung des Verkäufers einen Schadensersatzanspruch auf Ersatz der gezahlten Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer.
Der Käufer trat von einem Kaufvertrag eines Grundstücks aufgrund arglistiger Täuschung des Verkäufers zurück. Anschließend verlangte er vom Verkäufer Schadensersatz für die von ihm gezahlte Maklerprovision und die gezahlte Grunderwerbsteuer Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks. Der BGH war der Auffassung, dass es sich dabei um ersatzfähige Schadenspositionen handele. Dem Käufer stehe aufgrund des angefochtenen Vertrags zwar ein Anspruch gegen den Makler auf Rückzahlung der Provision und gegen den Fiskus auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer zu. Der Käufer müsse sich jedoch nicht auf Rückzahlungsansprüche gegen Dritte verweisen lassen. Es stehe einem Geschädigten in einer solchen Situation frei, wen er in Anspruch nehmen wolle.
zurückSchriftform bei nachträglichen Vereinbarungen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. September 2021, XII ZR 60/20)
Der BGH hat entschieden, dass eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform bedarf, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht.
Die Parteien hatten einen auf mehrere Jahre befristeten Gewerbemietvertrag mit zwei Verlängerungsoptionen abgeschlossen. Während der Mietzeit wurden zwei mündliche Vereinbarungen zur Höhe einer Mietminderung für einen bestimmten Zeitraum getroffen, die jeweils eine Laufzeit von weniger als einem Jahr hatten. Die Laufzeit beider Vereinbarungen zusammen betrug 15 Monate. Die Vermieterin hatte danach das befristete Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformverstoß ordentlich gekündigt.
Der BGH war der Ansicht, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen, wie etwa denen zur Miethöhe, nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform bedarf, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht. Die Vorschrift des § 550 BGB soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. Daneben dient § 550 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Senats dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Da für die Frage der Schriftformbedürftigkeit aber jede einzelne Abrede allein betrachtet werden müsse, weil sie die Vertragsparteien und einen eventuellen Erwerber auch nur insoweit binden könne, sei es rechtlich unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen mit 15 Monaten den Zeitraum von einem Jahr überschritten haben. Der von der Klägerin abgeleitete Schriftformverstoß des befristeten Vertrages sei mithin nicht gegeben. Der befristete Mietvertrag habe deshalb nicht vorzeitig gekündigt werden können.
zurückUnterlassene Betriebskostenabrechnung – Rechte des Mieters? (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07. Juli 2021, VIII ZR 52/20)
Im Falle verspäteter Abrechnung durch den Vermieter kann ein Mieter im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht an den zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen ausüben. Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis hinsichtlich der Abrechnungszeiträume, für die die Abrechnungsfrist noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen ist. Auch hier bestand die Möglichkeit zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes.
Die klagende Vermieterin hatte seit Mietbeginn im Jahr 2012 keine vertraglich geschuldete Betriebskostenabrechnung erstellt. Hierauf hatte der Mieter schließlich mit Einstellung sämtlicher Mietzahlungen reagiert. Die Vermieterin klagte die rückständigen Mieten ein. Im Prozess stellte der Mieter der Klageforderung vermeintliche Ansprüche auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zur Aufrechnung.
Die Berufungsinstanz (LG Düsseldorf) wies die Klage ab und gab der mieterseitigen Aufrechnung mit Ansprüchen auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen statt. Der BGH urteilte anders. Er führte aus, dass dem Mieter kein aufrechenbarer Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für den gesamten Zeitraum zustehe. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB sei über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Komme der Vermieter dem nicht fristgerecht nach, könne der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen mittels Zahlungsklage nur für den Zeitraum sogleich zurückverlangen, für den die Abrechnungsfrist erst nach Mietvertragsende abgelaufen ist. In einem laufenden Mietverhältnis bestehe die Möglichkeit zur sofortigen Zahlungsklage nicht. Der Mieter könne nämlich ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben und sei deshalb ausreichend geschützt. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen sei deshalb nur für das Jahr 2016 gegeben. Denn das Mietverhältnis habe noch vor dem Ablauf der Abrechnungsfrist geendet. Für die Jahre 2014 und 2015 seien die Abrechnungsfristen während des Mietverhältnisses abgelaufen. Somit habe der Beklagte noch während des laufenden Mietverhältnisses sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ausüben können. Dies habe er aber unterlassen. Somit bestehe kein sofortiger Rückzahlungsanspruch für diese Zeiträume. Der beklagte Mieter müsse zunächst auf Abrechnung und dann auf Zahlung im Wege der Stufenklage vorgehen.
zurückVorgaben an die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Indexklausel"“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Mai 2021, VIII ZR 42/20)
In einer weiteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass die wirksame Einbeziehung einer formularvertraglichen Indexklausel weder die Angabe eines Basisjahres noch die Benennung einer Wartefrist erfordert. Auch der Hinweis auf die Bezugsgröße (Monatsverbrauchspreisindex) sei nicht notwendig (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021, VIII ZR 42/20).
Eine formularmäßig vereinbarte Indexklausel, die den amtlichen Verbraucherpreisindex als Grundlage habe, ist wirksam, so der BGH. Die Regelung sei hinreichend transparent, obwohl in ihr kein Basisjahr für die Indexmiete angegeben sei. Eine solche Angabe sei nicht notwendig, da sich der Verbraucherpreisindex ohnehin alle fünf Jahre an einem neuen Basisjahr ausrichte. Wenn eine Umstellung auf ein neues Basisjahr erfolge, rechne das Statistische Bundesamt die bisherigen Indexwerte um. Zudem müsse in einer Indexklausel auch nicht ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass man den Monatsindex anstelle des Jahresindex zugrunde lege, denn wenn die Miete monatlich zu zahlen sei, sei die Anwendung des Monatsindex zu unterstellen. Auch ein Anknüpfungspunkt für die gesetzliche Wartefrist von einem Jahr zwischen den Indexmieterhöhungen müsse nicht benannt werden. Die Nichteinhaltung der Wartefrist wirke sich zwar auf das konkrete Mieterhöhungsverlangen und die Fälligkeit der erhöhten Mietzahlung aus, nicht aber auf die Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag.
zurückAbwehrmöglichkeiten des Sondereigentümers bei Störungen des Sondereigentums. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juni 2021, V ZR 41/19)
Bei einer gleichzeitigen Störung des Gemeinschaftseigentums als auch des Sondereigentum kann der einzelne „gestörte“ Sondereigentümer lediglich Beseitigung- und Unterlassungsansprüche geltend machen, soweit der räumliche Bereich seines Sondereigentums betroffen ist.. Entschädigungsansprüche können nur von der Gemeinschaft verfolgt werden.
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Der Bundesgerichtshof verneinte die Forderungsberechtigung des Klägers. Ein Sondereigentümer sei zwar insoweit prozessführungsbefugt, als seine Klage auf eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums gestützt werde. Da aber von einer nicht plangerechten Errichtung eines Hauses stets alle Wohnungseigentümer betroffen seien, könne auch der Verband Abwehrrechte geltend machen und so von dem Störer den Rückbau verlangen. Soweit einerseits der Störer dem einzelnen Eigentümer Entschädigung zahlen müsse, sei daher nicht ausgeschlossen, dass der Verband sodann andererseits von ihm die Beseitigung der Störung verlange. Der Störer dürfe aber nicht unterschiedlichen Anspruchszielen des Verbandes einerseits und des einzelnen Wohnungseigentümers andererseits ausgesetzt werden. Es bedürfe daher einer Koordinierung durch eine gemeinschaftliche Willensbildung. Infolgedessen könne das Recht, von der Störungsbeseitigung abzusehen und stattdessen Schadensersatz zu verlangen, nur durch den Verband ausgeübt werden. Das Recht des gestörten Miteigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigen, reduziere sich also auf Unterlassung- und Beseitigungsansprüche. zurück
Selbsthilferecht zur Beseitigung des Überhangs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juni 2021, V ZR 234/19)
Das Selbsthilferecht nach § 910 BGB ist – vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen eines Rückschnitts – nicht deshalb ausgeschlossen, weil durch die Beseitigung des Überhangs das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.
Die Revision hatte Erfolg, der BGH wies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Der BGH schloss sich der Ansicht an, dass das Selbsthilferecht – vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen eines Rückschnitts – nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil durch die Beseitigung des Überhangs das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit drohe. Denn das Selbsthilferecht aus § 910 Absatz 1 BGB bestehe im Ausgangspunkt ohne Einschränkungen, wenn seine tatbestandlichen Voraussetzungen vorliegen. Beschränkt werde es allein dadurch, dass dem Eigentümer das Recht nicht zusteht, wenn die Wurzeln oder Zweige die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen. Eine Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung sei gesetzlich nicht vorgesehen.
Jedoch können naturschutzrechtliche Vorschriften dazu führen, dass die Ausübung des Selbsthilferechts aus § 910 Absatz 1 Satz 2 BGB gehindert ist; insbesondere die Verbote wirksamer Baumschutzsatzungen seien auch von Nachbarn zu beachten. zurück
Erleichterte Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 9. Februar 2021, VIII ZR 346/19, und vom 28. April 2021, VIII ZR 6/19)
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, wenn im Kündigungsschreiben die Bedarfsperson und das Interesse, das diese an der Wohnung hat, benannt werden.
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Mit Urteil vom 28. April 2021 bestätigte der BGH diese Rechtsprechung. In diesem Rechtsstreit ging es um eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten der Tochter der Vermieter. Die Tochter wollte nach dem Abitur einen eigenen Hausstand gründen und benötigte hierfür die Wohnung des Mieters. Dies war in der Kündigung dargelegt worden. Der BGH war der Ansicht, dass zusätzliche Überlegungen, wie die Bedarfsperson die Wohnung mit Freunden oder einem Lebensgefährten nutzen wolle, nicht in der Kündigung dargelegt werden müssten. Diese Erläuterungen könnten noch im Prozess nachgeschoben werden. Es sei auch nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Angaben zu anderen Immobilien des Klägers enthalte, um beurteilen zu können, ob Rechtsmissbrauch vorliege zurück
Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag (Bundesgerichtshof(BGH), Urteil vom 13. Januar 2021, VIII ZR 58/20)
Der BGH hat entschieden, dass bei der Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerbemietvertrag gegeben ist, auf den von den Parteien vereinbarten Nutzungszweck, den der Mieter bei der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt, abzustellen ist.
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Ersatzloser Abriss kein Fall der Verwertungskündigung (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16. Dezember 2020, VIII ZR 70/19)
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB dar, hat der BGH erneut entschieden.
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Modernisierungszuschlag nach Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16. Dezember 2020, VIII ZR 367/18)
Der Vermieter ist berechtigt, nach Vornahme einer Modernisierungsmaßnahme zunächst die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung des modernisierten Zustandes nach § 558 BGB zu erhöhen und danach eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB vorzunehmen.
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„Räumungsverzug des Untermieters – Nutzungsentschädigung für gesamte Wohnung“
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Dezember 2020, V ZR 26/20)
Ein Untermieter, der sich rechtswidrig der Räumung des von ihm genutzten Teils einer Wohnung widersetzt, schuldet dem Hauptvermieter Schadensersatz (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) in Höhe einer Nutzungsentschädigung für die gesamten Räumlichkeiten, soweit eine getrennte Weitervermietung der nicht belegten Räume unzumutbar ist.
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Belegeinsichtsrecht des Mieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2020, VIII ZR 118/19)
Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege.
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Der BGH sieht die Klage auf Zahlung des Nachzahlungsbetrags aus der Betriebskostenabrechnung 2013 als unbegründet an. Nach der Rechtsprechung des BGH stehe dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes temporäres Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Zu den Abrechnungsunterlagen gehören neben den Rechnungen nach Ansicht des BGH auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechne. zurück
Ausnahme von der Mietpreisbremse (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/18).
Eine umfassende Modernisierung gemäß § 556f BGB liegt nur vor, wenn 1/3 der Neubaukosten allein für Modernisierungen im Sinne von§ 555b BGB aufgewandt wurden.
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Streitig war bisher, ob in diesen Aufwand sämtliche Baumaßnahmen zählen, die der Vermieter für das Objekt aufgewandt hat, um diesen annähernden Neubauzustand zu schaffen, oder ob dieser Aufwand alleine durch Kosten erzeugt sein muss, die als Modernisierung im Sinne des Mietrechtes, also im Sinne des § 555b BGB anzusehen sind. Der BGH hat nun folgenden Leitsatz gebildet: „Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.
In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.).
Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.“
Zwar ist somit kein 100-prozentiges Neubauniveau erforderlich, aber es wird kaum Fälle geben, in denen rein für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB ein Aufwand in Höhe von 1/3 der potentiellen Neubaukosten investiert wird, zumal für durch die Modernisierungen miterledigte Instandsetzungsarbeiten Abzüge vorzunehmen sind und entsprechend der zitierten Entscheidung der "Altersabzug" für ersetzte Altteile wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung vorzunehmen ist. zurück
Auslegung eines Wegerechts (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. September 2020, V ZR 28/20)
Das durch eine Grunddienstbarkeit gesicherte Recht, ein Grundstück „als Übergang zu benutzen“ berechtigt grundsätzlich auch dazu, dieses mit einem Kraftfahrzeug zu überqueren.
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Die Klage des Klägers gegen den Beklagten, es zu unterlassen, sein Grundstück mit einem Auto oder einem sonstigen Fahrzeug zu überfahren, ist nach Ansicht des BGH unbegründet. Nach dem Wortlaut berechtige die Grunddienstbarkeit dazu, das Grundstück „als Übergang zu benutzen“. Zwar könne mit dem Begriff „Übergang“ der Vorgang des Überschreitens oder Hinübergehens verstanden werden. Jedoch werde unter ihm auch eine Verbindung von getrennt Liegendem verstanden. Insoweit werde mit ihm eine Stelle, Einrichtung oder Fläche beschrieben, die zum Überqueren oder Passieren diene, beispielsweise beim Grenz- oder Bahnübergang. Mit welchen Mitteln das Überqueren des belasteten Grundstücks erfolgen könne, sei mit der verwendeten Formulierung nicht eingegrenzt. zurück
Eigenbedarfskündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Oktober 2016, VIII ZR 300/15)
Nur ein konkreter Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Die beabsichtigte Nutzung muss vom Vermieter direkt nach dem Auszug des Mieters und nicht erst in der Zukunft umgesetzt werden.
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Selbst wenn die Ehe bereits geschieden ist, gilt nicht die Kündigungssperrfrist des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1, so dass wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. September 2020, VIII ZR 35/19)
Mit obigem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass Ehegatten auch dann noch derselben Familie im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 2 BGB angehören, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind.
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Wenn ein Vermieter nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter den vermieteten Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Personen veräußert, gilt grundsätzlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1. Eine Ausnahme dazu ist jedoch nach Absatz 2 gegeben, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Der BGH hat entschieden, dass die Vermieter einen Räumungsanspruch gegen die Mieter hatten. Er hat die Ansicht vertreten, dass keine Kündigungssperrfrist besteht, weil die Ehegatten auch noch nach der Scheidung derselben Familie im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB angehören. Auf die vom Berufungsgericht vorgenommene Unterscheidung zwischen bloßer Trennung und Scheidung der Eheleute komme es also insoweit nicht an. zurück
„Folgen des Komplettabrisses eines Gebäudes für den überbauten Gebäudeteil“
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2020, V ZR 156/19)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat geurteilt, dass ein Nachbareigentümer einen überbauten Gebäudeteil des Nachbarn nicht mehr zu dulden hat, soweit das Hauptgebäude auf dem „Stammgrundstück“ (Grundstück des überbauenden Eigentümers) abgerissen wird.
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Gleichwohl kann der betroffene Nachbar nicht den Erhalt dieses Überbaus beanspruchen. Die eigentumsrechtliche Zuordnung des überbauten Gebäudeteils zum Stammgrundstück bleibt im Fall des Gebäudeabrisses erhalten, mit der Folge, dass der überbauende Eigentümer den Abriss auch des überbauten Gebäudeteils durchsetzen kann. Der Überbauer ist für den Abriss verantwortlich und kann sich nicht auf den Abriss auf dem „Stammgrundstück“ beschränken, soweit es sich bei dem Bauvorhaben um eine einheitliche Baumaßnahme handelt und der überbaute Gebäudeteil eine funktionale Einheit mit dem Gebäudeteil des Stammgrundstücks bildet. zurück
Mieter muss sich beteiligen (Bundesgerichtshof, Urteile vom 8 Juli 2020, VIII ZR 163/18 sowie VIII ZR 270/18)
In zwei Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeurteilt, dass, sollte die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sein und somit der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, diese Pflicht gemäß § 535 BGB dem Vermieter obliege.
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Keine Härtefallabwägung bei möglicher fristloser Kündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 1.Juli 2020, VIII ZR 323/18)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass einem Mieter kein Widerspruchsrecht gegen eine ordentliche fristgerechte Kündigung zusteht, wenn der Kündigungsgrund auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätte.
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Schallschutz bei Änderung des Bodenbelags (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Juni 2020, V ZR 173/19)
Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Wohnungseigentümer die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen selbst dann verlangen, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.
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Der Beklagte wurde verurteilt, einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von 53 Dezibel durch geeignete Maßnahmen herzustellen. Der BGH entschied, dass, wenn ein Bodenbelag durch einen anderen ersetzt werde und dabei nicht in den Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird, sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz nach der DIN 4109 richte. Dies gelte nach Ansicht des BGH grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft sei und der Trittschall ohne diesen Mangel am Gemeinschaftseigentum den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Denn ein Wohnungseigentümer sei nach § 14 Nr. 1 WEG daran gehalten, die durch die DIN 4109 vorgegebenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen einzuhalten, insbesondere bei einer Änderung des Bodenbelags. zurück
Verschärfung der Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2020, VIII ZR 81/19)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass nach einer Modernisierung alter Bauteile von den anzusetzenden Modernisierungskosten nicht nur fällige, ersparte Instandsetzungskosten in Abzug zu bringen sind, sondern auch die Lebensdauer alter Bauteile bei einer Erneuerung berücksichtigt und daher zusätzlich anteilige Instandsetzungskosten abgezogen werden müssen.
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Anwendbarkeit von Mietenspiegeln für minderausgestattete Wohnungen
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. April 2020, VIII ZR 355/18)
Der Vermieter nahm eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vor und bezog sich zur Begründung auf den Berliner Mietenspiegel. Allerdings handelte es sich um eine Wohnung ohne innenliegende Toilette und ohne Bad, für die der Berliner Mietenspiegel nicht galt.
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„Immobilienerwerb - Beweislast bei unsichtbaren Mängeln am Grundstück“
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. März 2020, V ZR 2/19).
Den Käufer trifft die Darlegungs- und Beweislast für eine vorvertraglich unterbliebene Aufklärung des Verkäufers über offenbarungspflichtige Sachmängel der Immobilie.
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Kein Wegerecht durch jahrzehntelange nachbarliche Duldung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 2020, V ZR 155/18)
Die bloße jahrelange Duldung der Mitnutzung einer privaten Zuwegung begründet kein Gewohnheitsrecht.
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Zulässigkeit einer bei typisierender Betrachtung nicht störenderen Nutzung als der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zugelassenen Nutzung. Zulässigkeit von Kinderlärm (BGH, Urteil vom 12.Dezember 2019, V ZR 203/18)
In einer Wohnungseigentumseinheit ist auch eine nicht störendere Nutzung als die zugelassene von den anderen Eigentümern hinzunehmen. Insbesondere Kinderlärm ist grundsätzlich als nicht störend anzusehen.
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Die Teilungserklärung enthielt eine Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als „Laden mit Lager“. Dort wurde aber ein Eltern-Kind-Zentrum eingerichtet. Die Vorinstanz nahm noch an, dass bei typisierender Betrachtung eine Kindertageseinrichtung aufgrund deren Emmissionen mehr störe als ein typischer Laden mit Lager. Anders der BGH. Ein solcher Schluss sei grundsätzlich im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung denkbar, denn der teilende Eigentümer wolle mit einer Zweckbestimmung zwar eine bestimmte Gestaltung vorgeben, den einzelnen aber nicht über Gebühr einschränken. Es solle vor allem das Maß der hinzunehmenden Störungen festgelegt werden. Werde dieses Maß eingehalten, fehle es an einer der Zwecksetzung widersprechenden Nutzung. Es sei daher davon auszugehen, dass der teilende Eigentümer nicht stärker störende Nutzungen zulassen wollte. Bei der Auslegung, welche Störungen der teilende Eigentümer zulassen wollte, sei auch der Gedanke des § 22 Ia Bundesimmissionsschutzgesetz zu beachten, der bestimme, dass Emmissionen, die durch Kindertageseinrichtungen,- spielplätze oder ähnliche Einrichtungen ausgelöst werden, keine schädlichen Umwelteinwirkungen seien. Soweit die Teilungserklärung hier also keine eindeutigen Reglungen enthalte, dass auch derartige Immissionen nicht zugelassen sein sollen, sei davon auszugehen, dass entsprechend dieser gesetzlichen Wertung derartige Immissionen nicht abgewehrt werden sollten und damit zulässig seien. Sie seien daher ebenso als typischerweise nicht störendere Immissionen anzusehen, sodass die Nutzung zulässig sei. zurück
Vertragliche Vereinbarung über Mieterhöhung bei Zustimmung durch Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.Dezember 2019, VIII ZR 234/18)
Wenn ein Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt, kommt unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsverlangen den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande
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unter Berücksichtigung der tatsächlichen Fläche in einem gerichtlichen Verfahren hätte durchsetzen können.
Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Vermieter verlangten vom Mieter in der Vergangenheit die Zustimmung zu mehreren Mieterhöhungen. Der Mieter stimmte dem Erhöhungsverlangen schriftlich zu und zahlte anschließend die erhöhten Mieten. Später zweifelte er die im letzten Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 113,66 m² an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 99,75 m². Im Prozess wurde eine Fläche von 102,22 m festgestellt. Der Mieter forderte die Vermieter auf, die überzahlte Miete zurückzuzahlen.
Der BGH entschied, dass der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm gezahlten Miete aus ungerechtfertigter Bereicherung hat. Die erhöhten Mietzahlungen des Mieters seien nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, sondern hätten ihren Rechtsgrund in der wirksamen Vereinbarung der Parteien über die Erhöhung der Miete. Allein durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters komme nach allgemeiner Meinung eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zustande. Dabei sei es auch nicht erheblich, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung nach § 558 Absatz 1 BGB zugestanden habe. zurück
Auch Mieter müssen sich an die zulässige Nutzung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft halten. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.Oktober 2019, V ZR 271/18)
Die Wohnungseigentümer können nicht nur von anderen Wohnungseigentümern, sondern auch von Mietern die Beachtung der Zweckbestimmungen und Gebrauchsregelungen sowohl zum Gemeinschaft- als auch Sondereigentum innerhalb der Gemeinschaft verlangen.
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Zur Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses bei Anmietung eines Hauses zur Unterbringung von Flüchtlingen
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Oktober 2019 – XII ZR 125/18)
Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag im Sinne von § 549 Absatz 1 BGB.
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Der BGH entschied, dass der Mietvertrag der Gemeinde keinen Wohnraummietvertrag darstellte. Ein solcher läge nur vor, wenn Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Die Gemeinde hatte die Immobilie jedoch angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge decken zu können. Es sei auch unerheblich, dass die Parteien den Vertrag als Wohnraummietvertrag überschrieben hatten. Der BGH hielt die im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Recht beider Vertragsparteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ab Abschluss des Vertrags ausgeschlossen war, daher für wirksam.
zurückZur Vorbereitung der Beschlussfassung bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2019, V ZR 75/18)
Vor der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums muss der Verwalter die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und auf mögliche Gewährleistungsansprüche sowie auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.
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Der BGH hat entschieden, dass ein Verwalter dazu verpflichtet ist, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet nicht, dass er auch darüber zu entscheiden hat, welche Maßnahmen ergriffen werden. Diese Entscheidung haben vielmehr die Wohnungseigentümer durch entsprechenden Beschluss zu treffen. Den Verwalter hat aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.
Da die Wohnungseigentümer üblicherweise nicht über technisches Fachwissen verfügen und nicht über sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums informiert sind, muss der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen.
zurückRechtswidrige bauliche Veränderungen: Kein Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Rückbau aus § 903 BGB (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Juli 2019, V ZR 149/18)
Aus § 903 Satz 1 BGB folgt das Recht, Störungen durch Dritte, deren Quelle sich auf dem Grundstück befindet, auf eigene Kosten selbst zu beseitigen; einzelne Eigentümer können aus ihrem Miteigentum aber nicht das Recht ableiten, von anderen rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Kosten selbst zu beseitigen.
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Der BGH wies die Revision gegen das klageabweisende Urteil zurück. Zwar könnten in erster Linie die Eigentümer den Anspruch auf Beseitigung von baulichen Veränderungen und die Wiederherstellung des vorherigen Zustand gemäß § 1004 BGB geltend machen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft solche Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat.
Dieser Anspruch aus § 1004 BGB ist jedoch vorliegend verjährt. Dann könne nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, die bauliche Veränderung auf eigene Kosten beseitigen zu lassen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen.
Dieses Recht folge aus § 903 Satz 1 BGB. Das Miteigentum gebe dem einzelnen Eigentümer weder einen Anspruch, dass der Beklagte den Rückbau auf Kosten des anderen Eigentümers zu dulden habe, noch gebe es dem einzelnen Eigentümer einen Anspruch, den Rückbau auf eigene Kosten durchzuführen.
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Aufrechnung auch mit bestrittenen Forderungen. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juni 2019 – VIII ZR 141/17 ).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Rechtsunsicherheit bei der Kautionsabrechnung beseitigt.
Dieser Rechtsprechung ist der BGH in der oben genannten Entscheidung nunmehr entgegengetreten. Der BGH führt aus, dass mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Stadium erreicht werde, in dem sich der Vermieter wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen könne, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Ein solches Vorgehen der Verwertung der Kaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, entspreche auch den beiderseitigen Interessen von Mieter und Vermieter, da das beendete Mietverhältnis schnellstmöglich zu einem endgültigen Abschluss kommen solle. Schützenswerte Interessen des Mieters würden hier auch nicht berührt, da es dem Mieter unbenommen sei, nach der Aufrechnung seinerseits auf Rückzahlung der Kaution zu klagen.
zurückKein Erstattungsanspruch bei eigenmächtiger Instandsetzung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juni 2019, VZR 254/17)
Ein Wohnungseigentümer hat keinen Erstattungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn er eigenmächtig, also ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vornimmt.
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Ein Wohnungseigentümer hatte die in seiner Wohnung vorhandenen Holzfenster durch modernere Kunststofffenster ersetzt, da er aufgrund einer unklaren Regelung in der Teilungserklärung davon ausgegangen war, dass er dafür zuständig war. Der BGH entschied, dass die Gemeinschaft nicht verpflichtet war, dem Wohnungseigentümer die entstandenen Kosten zu erstatten. Es sei grundsätzlich Sache der Gemeinschaft, darüber zu entscheiden, ob beziehungsweise welche Instandsetzungsmaßnahmen sie ergreifen will. Früher hatte der BGH noch die Ansicht vertreten, dass ausnahmsweise ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in Betracht kommt, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Diese Ansicht vertritt er jetzt nicht mehr. Sogar wenn ein Wohnungseigentümer irrtümlich Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt, weil er meint, hierzu verpflichtet zu sein, bestünde kein Erstattungsanspruch seitens des Wohnungseigentümers.
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Grundsätzlich keine Härte allein wegen hohen Alters des Mieters und/oder langer Mietdauer (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Mai 2019, VIII ZR 180/18).
Ein hohes Alter des Mieters und/oder eine lange Mietdauer für sich allein rechtfertigen grundsätzlich keine Härte bei einer Eigenbedarfskündigung im Sinne des § 574 BGB. Es müssten weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen getroffen werden.
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Die über 80 Jahre alte Beklagte lebt seit 1974 in einer Dreizimmerwohnung. Der Kläger erwarb später die Wohnung, und sprach eine Eigenbedarfskündigung aus, um in der Wohnung mit seiner Ehefrau und seinen zwei Kindern zu leben. Die Beklagte widersprach der Eigenbedarfskündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen.
Der BGH hob das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. Das Berufungsgericht habe zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs begründet sei und auf Seiten der Beklagten aufgrund des Alters, der langjährigen Verwurzelung und einer Demenzerkrankung eine Härte bestehe. Es habe jedoch versäumt, tragfähige Feststellungen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend gemachten Härteeinwände zu treffen. Erst die Feststellung der mit dem Umzug konkret verbundenen Folgen versetze den Tatrichter in die Lage, das Gewicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten.
In demselben Urteil entschied der BGH des Weiteren, dass es für die Annahme, angemessener Ersatzwohnraum sei nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen, tragfähiger Feststellungen bedürfe. Es sei zu prüfen, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten sei, um sich gegebenenfalls mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen.
zurückZur Berücksichtigung von Balkonflächen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18)
Balkonflächen werden bei der Wohnflächenermittlung in der Regel mit einem Viertel der Grundfläche angesetzt.
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Die Parteien stritten in diesem Verfahren auch über die Rückzahlung überzahlter Mieten. Der Mieter verlangte vom Vermieter die Erstattung überzahlter Mieten, weil die Fläche seiner Wohnung um mehr als zehn Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche abweiche. Dabei kam der Bewertung der Grundfläche des Balkons hinsichtlich der Abweichung um mehr als zehn Prozent streiterhebliche Bedeutung zu. Der Bundesgerichtshof erkannte auf eine erhebliche Wohnflächenabweichung, weil der straßenseitige Balkon nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung wegen seiner Lage nur mit einem Viertel anzurechnen sei, so dass sich eine Abweichung um 11,08 Prozent ergäbe. Dieser Wert von einem Viertel ist allerdings kein starrer Wert, denn die Wohnflächenverordnung lässt eine Spanne von einem Viertel bis zur Hälfte der Grundfläche zu. Die in die Wohnflächenverordnung aufgenommenen Regelanrechnung zu einem Viertel berücksichtigt zum einen, dass ein Balkon auf Grund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten, der zu 50 Prozent angerechnet wird. Sie berücksichtigt zum anderen, dass Balkone im Einzelfall einen sehr hohen (Balkon zum Garten mit Südwestlage) oder sehr geringen Wohnwert (Balkon im Erdgeschoss an einer stark befahrenen Straßenkreuzung) haben können. Damit gilt: Ein „normaler” Balkon ist mit 25 Prozent seiner Fläche auf die Wohnfläche anzurechnen. Eine Abweichung davon kommt in Betracht, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen.
zurückEin Verbot der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen bedarf der Zustimmung aller Eigentümer (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.April 2019, V ZR 112/18)
Ein Beschluss, durch den die bisher gestattete kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.
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Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (zum Beispiel an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.
Mit der nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel erforderlichen Mehrheit wurde in einer Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein soll.
Der BGH hat entschieden, dass dieser Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte. Er vertritt die Ansicht, dass der Beschluss keine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Absatz 2 WEG, sondern die Änderung einer Vereinbarung gem. § 15 Absatz 1 WEG zum Gegenstand hat. Dienen nämlich Einheiten Wohnzwecken, sei dies als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen.
zurückKeine Mietminderung bei Verweigerung der Mängelbeseitigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. April 2019, VIII ZR 12/18)
Mieter sind mit Mängelrechten ausgeschlossen, soweit sie die Mängelbeseitigung unberechtigt verweigern oder gezielt torpedieren.
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Mieter hatten die laufenden Mietzahlungen wegen erheblicher Mietmängel eingestellt und ein Leistungsverweigerungsrecht sowie Mietminderung beansprucht. Wegen drohender Beweisvernichtung waren zugleich die vom Vermieter angekündigten Mängelbeseitigungsmaßnahmen abgelehnt worden. Als Begründung hatten die Mieter sich darauf berufen, dass das Bestehen der Mängellage in einem separaten gerichtlichen Verfahren mit dem früheren Vermieter (Zahlungsklage) noch aufgeklärt werden müsste. Der Vermieter hatte den Mietern daraufhin wiederholt wegen Mietzahlungsverzugs gekündigt und die Mieter auf Räumung verklagt. Der BGH urteilte, dass die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung an den Vermieter verpflichtet sind, weil sie die Mängelbeseitigung unberechtigt verweigert hätten. Hierdurch sei ihr Leistungsverweigerungsrecht entfallen. Hierdurch seien die gesamten von den Mietern -zunächst berechtigt- einbehaltenen Mieten sofort zur Zahlung fällig geworden. Da die einbehaltenen Beträge die Miete zweier Monate erreicht hätten, sei die Kündigung gerechtfertigt gewesen und der Klage stattzugeben.
zurückKeine Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. März 2019, V ZR 105/18)
§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
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Die Vermietung des Sondereigentums in der Wohnungseigentumsanlage ist nur mit der Zustimmung des Verwalters zulässig. Vor diesem Hintergrund ist folgender Beschluss gefasst worden: „1. Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen, sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 EURO zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 EURO und höchstens 4.000 EURO für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag. 2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen in unserer Wohnungseigentumsanlage ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monate) in der Anlage anwesend sein werden.“
Die Wohnungseigentümer nehmen nun den beklagten Wohnungseigentümer auf der Grundlage dieses Beschlusses auf die Zahlung von EURO 12.000,00 wegen der wiederholten kurzzeitigen und ohne Zustimmung des Verwalters vorgenommenen Vermietung an Medizintouristen in Anspruch. Erfolglos, denn die einzig als Anspruchsgrundlage in Betracht kommende Norm des § 21 Abs. 7 WEG erfasse nach der Auffassung des BGH nicht die Einfu?hrung von Vertragsstrafen fu?r Versto?ße gegen Vermietungsbeschra?nkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss sei mangels Beschlusskompetenz nichtig.
zurück „Telefonanschluss muss funktionieren“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.Dezember 2018, VIII ZR 17/18)
Vermieter einer Mietwohnung, die sichtbar mit einem Telefonanschluss ausgestattet ist, sind zur laufenden Instandhaltung und Instandsetzung auch des Leitungsnetzes außerhalb der Mieträume verpflichtet.
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der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung festgestellt. Der Vermieter lehnte die Instandsetzung ab. Die Mieterin verklagte ihren Vermieter daraufhin auf Mängelbeseitigung, hilfsweise auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten.
Der BGH urteilte, dass der Mieterin gegen ihren Vermieter ein Anspruch auf Instandsetzung der gesamten Telefonleitung zusteht. Denn der Vermieter trage nach dem Gesetz die Hauptpflicht, die Mietsache in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die angemietete Wohnung einen Standard aufweist, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht.
Die Ausstattung mit einer Telefonanschlussdose bedinge deren laufende Funktionsfähigkeit und erstrecke sich gerade auch auf nicht mitvermietete Teilbereiche des Gebäudes.
zurückKeine Mietminderung bei Schimmelpilzgefahr (Bundesgerichtshof, Urteile vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18)
Wohnraummieter können bei Vorliegen von Wärmebrücken im Altbau keine Mietminderung beanspruchen, soweit die bei Errichtung geltenden baurechtlichen und technischen Normen eingehalten sind.
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Zwei Wohnraummieter desselben Zinshauses (Altbau, Baujahr zwischen 1968 und 1971) hatten ihre Miete wegen des Vorliegens von Wärmebrücken und einer damit einhergehenden, erhöhten Schimmelpilzgefahr gemindert und den Vermieter auf Mängelbeseitigung (Innendämmung) in Anspruch genommen. Der Vermieter hatte dies abgelehnt. Die Mieter strengten daraufhin eine Klage gegen ihren Vermieter an. Diese wurde in erster Instanz abgewiesen, da der Bau die bei Errichtung geltenden Bauvorschriften und technischen Normen einhalte und kein Mangel der Mietsache vorliege. Auf die Berufung der Mieter wurde dann jedoch eine Mietminderung anerkannt und der Vermieter zur Kostenvorschusszahlung für die Mängelbeseitigung verurteilt. Auf die hiergegen gerichtete Revision zum BGH wurde das zweitinstanzliche Urteil wieder aufgehoben. Der BGH verneint das Vorliegen eines Mietmangels wegen Vorliegens von Wärmebrücken. Der bemängelte Zustand widerspreche nicht den zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes geltenden baurechtlichen und technischen Normen. Der Mieter könne nach der Verkehrsauffassung nur fordern, dass die Mietsache einen Wohnstandard aufweist, der bei vergleichbaren Wohnungen zu erwarten sei (BGH Urteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03; BGH Urteil vom 5. Juni 2013, VIII ZR 287/12). Eine abweichende Beschaffenheit sei nicht vereinbart. Es sei den Mietern hier zumutbar, ein an den Bauzustand angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten zu praktizieren.
zurückKeine Berücksichtigung von Mietereinbauten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2018, VIII ZR 52/18)
Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.
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In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte die Beklagte von der Klägerin eine Wohnung gemietet und die bei der Übergabe vorhandene gebrauchte Einbauküche mit Zustimmung der Klägerin nach dem Einzug durch eine auf Beklagtenkosten neu angeschaffte Einbauküche ersetzt. Die Klägerin bat Jahre später um Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietenspiegel und begründete dies unter anderem mit der modernen Küchenausstattung, die mitvermietet sei.
Der BGH entschied, dass es bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB rein auf die objektiven Verhältnisse ankomme. Die Einbauküche sei auf Kosten der Beklagten eingebaut worden, die Vermieterin hatte die Kosten nicht übernommen. Daher sei die Wohnung im Zeitpunkt der Mieterhöhung nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet, diese könne daher nicht bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB als Ausstattungsmerkmal berücksichtigt werden.
zurückKein Widerrufsrecht nach Zustimmung zur Mieterhöhung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Oktober 2018, VIII ZR 94/17)
Wenn der Wohnraumieter einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zugestimmt hat, steht ihm kein Widerrufsrecht nach den Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu.
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Der Kläger ist Mieter einer Wohnung. Die Beklagte forderte den Mieter unter Bezugnahme auf den Mietenspiegel schriftlich auf, einer näher erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen. Der Kläger stimmte der Erhöhung zu, widerrief seine Zustimmung jedoch kurz danach. Er zahlte die erhöhte Miete unter Vorbehalt und machte mit der Klage unter anderem die Rückerstattung der Erhöhungsbeträge geltend.
Die von dem Kläger erhobene Zahlungsklage hatte keinen Erfolg. Der BGH vertritt die Ansicht, dass ein Anspruch auf Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge nicht bestehe, da der Kläger an die von ihm erklärte Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen gebunden sei. Der Widerruf der Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung sei nicht wirksam, weil insoweit der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet sei.
zurückFormlose Änderung des notariellen Kaufvertrages (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. September 2018, V ZR 213/17)
Der BGH hat mit klargestellt, dass nachträgliche Änderungen eines Kaufvertrags nach Auflassung ohne notarielle Beurkundung formlos möglich sind.
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Voraussetzung hierfür ist, dass die Auflassung bindend geworden ist. Hierbei handelt es sich um die Einigung über den Übergang des Eigentums am Grundstück. Diese Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall erfüllt, weil die Kaufvertragsparteien die Auflassung bereits im Vertrag erklärt hatten. Eine formlose Änderung des Kaufvertrages in Form einer Minderung des Kaufpreises war daher nachträglich formlos möglich.
zurückMängelbeseitigungspflicht auch bei Abwesenheit des Mieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 99/17)
Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel subjektiv beeinträchtigt.
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Die Kläger sind Mieter der Wohnung. Bewohnt wurde die Wohnung jedoch nicht durch die Mieter, sondern von einem Dritten, der auch die Miete entrichtete. Die Kläger hatten die Miete um 15 Prozent wegen eines behaupteten Defekts der Gastherme gemindert. Außerdem verlangten sie die Vornahme der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten.
Der BGH hat entschieden, dass die Kläger einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme sowie auf die Feststellung einer auf den Defekt der Gastherme gestützten Mietminderung in Höhe von 15 Prozent haben. Die Überlassung der Wohnung an Dritte schließe den Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht aus. Da durch die mangelhafte Heiztherme auch eine nicht nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung im Sinne von § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB eingetreten sei, sei nach Ansicht des BGHs vom Bestehen eines Minderungsrechtes auszugehen. Die Überlassung der Wohnung an Dritte stehe dem Minderungsbegehren nicht entgegen.
zurückAbgrenzung Werk- von Kaufvertrag (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2018, VII ZR 19/18)
Die Frage, ob beim Kauf einer vom Verkäufer einzubauenden Sache, die - zum Beispiel in ein Haus- einzubauen ist, Kauf- (Kauf mit Montagepflicht) oder Werkvertragsrecht anzuwenden ist, stellt sich im Einzelfall als schwierig dar.
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Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall der Anschaffung einer vom Veräußerer einzubauenden mangelhaften Einbauküche zu entscheiden, bei der die Mängel bei der Abnahme nicht gerügt wurden. Da nach Werkvertragsrecht eine rügelose Abnahme in Kenntnis der Mängel gemäß § 640 II BGB zu einem Verlust der Gewährleistungsrechte führt, kam es auf die Frage an, ob Werkvertragsrecht anwendbar ist. Je mehr die mit dem Warenumsatz verbundene Übertragung von Eigentum und Besitz der zu montierenden Sache im Vordergrund stehe und je weniger dessen individuelle Anforderungen und die geschuldete Montage- und Bauleistung das Gesamtbild des Vertragsverhältnisses prägten, desto eher sei die Annahme eines Kaufvertrages mit Montageverpflichtung anzunehmen. Liege der Schwerpunkt dagegen auf der Montage- und Bauleistung, wie dem Einbau und der Einpassung der Sache in die Räumlichkeit und dem damit verbundenen individuellen Erfolg, liege ein Werkvertrag vor.
zurückFormelle Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Juni 2018, VIII ZR 121/17)
Der BGH hat entschieden, dass an die formellen Anforderungen einer Modernisierungsmieterhöhung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind.
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Der Mieter hatte beanstandet, dass der Vermieter von den Modernisierungskosten keine Instandsetzungskosten abgezogen und die Wärmedurchgangskoeffizienten für Wände vor und nach Durchführung der Wärmedämmung nicht mitgeteilt hatte. Der BGH nahm eine formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung jedoch an, da der Vermieter jedenfalls klargestellt habe, dass er einen Instandsetzungsabzug nicht vorgenommen hatte. Da es sich um die Anbringung vollständig neuer Bauteile in Form einer Wärmedämmung gehandelt hatte, hätten auch keine Wärmedurchgangskoeffizienten mitgeteilt werden müssen.
zurückKosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls sind umlagefähig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Juni 2018, VIII ZR 38/17)
Die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls in Folge eines Gebäudeschadens können auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart haben.
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Die Parteien stritten darüber, ob die Kosten für die Gebäudeversicherung in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden können.
Der BGH ist der Ansicht, dass der infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstandene Mietausfall – anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung – kein eigenständiger Versicherungsfall ist, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Ein Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Er ist nach gefestigter Rechtsprechung des BGH regelmäßig vor dem Rückgriff des Gebäudeversicherers in der Weise geschützt, dass es einen Regressverzicht des Versicherers gibt, wenn der Mieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat.
zurückHeiz- und Betriebskostenabrechnung – tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17)
Vermieter haben bei teilweiser Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen stets die tatsächliche und nicht die hiervon abweichende, im Vertrag vereinbarte Wohnfläche anzusetzen.
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Eine Vermieterin rechnete die Heizkosten unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab. Die Mieter erhoben den Einwand der materiellen Fehlerhaftigkeit der Abrechnung und beriefen sich auf die im Mietvertrag vereinbarte geringere Wohnfläche. Bei deren Ansatz ergäbe sich ein höheres Guthaben. Die Mieter verrechneten das Guthaben mit der laufenden Miete. Die Vermieterin erhob daraufhin Zahlungsklage, der in erster und zweiter Instanz stattgegeben wurde. Der BGH hat die Zahlungsverpflichtung der Mieter bestätigt. Die Abrechnung auf Grundlage der tatsächlich beheizten Fläche sei korrekt. Zur Sicherstellung eines objektiven Abrechnungsmaßstabs sei auch im Hinblick auf die Vorgaben der Heizkostenverordnung allein nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. zurück
Instandsetzungspflicht der Dachterrasse durch den Wohnungseigentümer (Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Mai 2018, V ZR 163/17)
Der Wohnungseigentümer, dem der ausschließliche Gebrauch der Dachterrasse zusteht, die zugleich das Dach des Gebäudes bildet, kann nach der Teilungserklärung verpflichtet sein, die Kosten für die Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile der Dachterrasse zu tragen.
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Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 4. Mai 2018, VZR 163/17, entschieden. In der Teilungserklärung war geregelt, dass Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind. Der betreffende Wohnungseigentümer hat nach Ansicht des BGH ausschließlichen Gebrauch an der Dachterrasse, da nur er Zugang zur Dachterrasse hat.
zurückKündigungsbeschränkung bei Erwerb durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 104/17)
Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mehrparteienhaus, so erfordert § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB nicht, dass für die Kündigungsbeschränkung zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.
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Die Beklagtenseite mietete 1981 eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb Anfang 2015 das Anwesen und kündigte wenige Monate später das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für einen der Gesellschafter der Klägerin.
Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage hatte keinen Erfolg. Der BGH vertritt die Ansicht, die Kündigung sei vor Ablauf der mehrjährigen Kündigungssperrfrist des § 577a BGB erfolgt und damit unwirksam. Es gebe keine weiteren Voraussetzungen für die Kündigungsbeschränkung des § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB, die über dessen Wortlaut hinausgingen. Im vom BGH entschiedenen Fall reichte es für das Vorliegen der Kündigungssperre aus, dass vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wurde.
zurückSchallschutz bei Modernisierung (Bundesgerichtshof , Urteil vom 16. März 2018, V ZR 276/16)
Bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wurde, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind.
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In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall modernisierten die Beklagten das Badezimmer der Wohnung, welche über der Wohnung der Klägerin liegt. Dabei ließen sie unter anderem den Estrich entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen.
Die Klägerin begehrte bestimmte Schallschutzmaßnahmen, hilfsweise die Herstellung des Schallschutzniveaus auf dem Stand 2012, hilfsweise auf dem Stand der Errichtung des Gebäudes. Der BGH entschied, dass bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden könne. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten begründen nach Ansicht des BGH eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz.
zurückKeine Fristsetzung für Schadensersatz (BGH, Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17)
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung setzt keine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens gegenüber dem Mieter voraus.
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Dies hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem ein Vermieter seinen Mieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen hat, weil dieser seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten verletzt hat. Eine vorherige Fristsetzung ist nach Ansicht des BGH nur dann erforderlich, wenn es um Ansprüche wegen Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten geht. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistung geben, bevor er statt der geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangen kann. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten und die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich aber nach Ansicht des BGH um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht.
zurückKeine Abrechnung eines Schadens auf Voranschlagsbasis im Werkvertragsrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Februar 2018, VII ZR 46/17)
In einer Entscheidung vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17) hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zum sogenannten „Kleinen Schadenersatz“ im Werkvertragsrecht ausdrücklich aufgegeben.
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In einer Entscheidung vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17) hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zum sogenannten „Kleinen Schadenersatz“ im Werkvertragsrecht ausdrücklich aufgegeben.
Hier nahm der BGH bisher in ständiger Rechtsprechung s an, dass der Besteller einer mangelhaften Sache diese ohne Nachbesserung behalten und seinen Schaden in Höhe der potentiellen Nachbesserungskosten gemäß Kostenvoranschlag berechnen kann. Hieran sei aber nicht weiter festzuhalten, da der Besteller, der Aufwendungen in dieser Höhe tatsächlich nicht treffe, keinen Vermögensschaden in dieser Form und Höhe erleide. Erst wenn er die Aufwendungen tatsächlich vornehme, trete ein solcher Schaden ein. Bei einer Berechnung nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten trete häufig eine Überkompensation und damit eine ungerechtfertigte Bereicherung des Bestellers ein. Der fiktiv ermittelte Mangelbeseitigungsaufwand hänge von einer Vielzahl von Faktoren ab, die zu einem Aufwand führen könnten, der weit über dem Minderwert oder gar den ursprünglichen Herstellungskosten läge. Er sei daher nicht geeignet, ein verbleibendes Leistungsdefizit und die hierdurch eingetretene Äquivalenzstörung von Leistung und Gegenleistung der Höhe nach zu bestimmen.
zurückKeine Streupflicht des Vermieters (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16, entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, den öffentlichen Gehweg zu streuen, wenn die Gemeinde ihm als Anlieger nicht die öffentliche Räum- und Streupflicht übertragen hat.
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Der Mieter war nach Schneeglätte auf dem öffentlichen Gehweg ausgerutscht, der sich vor dem Grundstückseingang des Gebäudes befand, in dem er eine Wohnung angemietet hatte. Der Mieter verlangte vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der BGH war jedoch der Ansicht, dass der Vermieter keine Verkehrssicherungspflicht und auch keine Nebenpflicht aus dem Vertrag verletzt hatte, weil nur die Gemeinde verkehrssicherungspflichtig gewesen sei.
zurückSchadensersatzhaftung im Nachbarschaftsverhältnis (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Februar 2018, V ZR 311/16)
Einen Grundstückseigentümer kann eine Haftung auch für schuldlos verursachte Schäden am Nachbargrundstück treffen.
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Handwerker hatten bei Dacharbeiten ein Glutnest geschaffen, welches später zu einem Brand führte, in dessen Folge das Gebäude des Nachbarn beschädigt wurde. Der BGH hat hier aus dem Grundsatz des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch abgeleitet. Wenn im Rahmen privatwirtschaftlicher Nutzung eines Grundstücks rechtwidrige Einwirkungen auf ein Grundstück entstehen, die der Eigentümer nicht dulden muss und die er aus besonderen Umständen nicht nach den eigentums- und besitzschutzrechtlichen gesetzlichen Vorschriften abwehren kann, so ist der Nachteil, der das normale, zumutbare Maß an entschädigungslos hinzunehmender Beeinträchtigung übersteigt, vom dem Nachbarn zu ersetzen.
zurückBeweislast bei bestrittener Heizkostennachzahlung (BGH, Urteil vom 7. Februar 2018, VIII ZR 189/17)
Verlangt der Vermieter eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, so hat er die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm erhobene Forderung.
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In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall verlangte der Vermieter Nachzahlungen für die Heizkosten. Die Mieter beanstandeten die Abrechnung des Vermieters als nicht plausibel und bestritten, die Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Nach Ansicht des BGH ist es Sache des Vermieters, die Korrektheit der von ihm vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Kosten darzulegen. Außerdem müsse es dem Mieter ermöglicht werden, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Dazu gehöre auch, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.
zurückMietrückzahlung an Jobcenter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 31. Januar 2018, VIII ZR 39/17)
Ein Jobcenter kann die Rückabwicklung zu Unrecht geleisteter Mieten direkt gegenüber dem Vermieter geltend machen.
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Sozialleistungen beziehende Wohnraummieter hatten ihr Jobcenter angewiesen die Mietzahlungen unmittelbar an den Vermieter zu leisten. Nach Mietvertragsende zahlte das Jobcenter versehentlich eine weitere Miete an den Vermieter aus. Das Jobcenter verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der zu Unrecht geleisteten Miete. Im Ergebnis erfolgreich. Der BGH hat die Rückabwicklung der zu Unrecht geleisteten Mietzahlung ausnahmsweise außerhalb der vertraglichen Leistungsbeziehungen bejaht. Die Mieter hätten bereits vor Zahlungsausführung die ursprünglich erteilte Anweisung zur direkten Zahlung an den Vermieter durch die Vorlage eines neuen Mietvertrags stillschweigend widerrufen. Die Leistung an die Vermieter sei daher auf Kosten des Jobcenters in sonstiger Weise erfolgt. Die Vermieter hätten bei Erhalt der Mietzahlung gewusst, dass ihnen diese Miete nach Vertragsbeendigung nicht mehr zugestanden habe, so dass es an einer Leistung fehlte.
zurückZum Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17)
Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.
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In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall verlangte die Klägerin die Duldung umfassender Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen; neben der Anbringung einer Wärmedämmung, dem Austausch von Fenstern und Türen und dem Einbau leistungsfähiger Elektrostränge plante sie unter anderem die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, den Einbau einer neuen Heizung, den Austausch der vorhandenen Sanitärobjekte, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche. Der BGH bestätigte seine Rechtsprechung aus dem Jahr 1972 und führte aus, eine Modernisierungsmaßnahme zeichne sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgehe, andererseits die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe.
zurückKurze Verjährung (Bundesgerichtshof, Urteil 08. November 2017, VIII ZR 13/17)
Der BGH stellt klar, dass der Vermieter einer Wohnung formularvertraglich keine Verlängerung gesetzlicher Verjährungsfristen zu Lasten des Mieters erwirken kann.
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Dem Streitfall lag eine Schadensersatzforderung des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache zugrunde, die nach Vertragsbeendigung und Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten geltend gemacht wurde.
Die Mieterin berief sich im Verfahren unter Hinweis auf die gesetzliche Regelung auf Verjährung. Der Vermieter nahm Bezug auf eine von ihm vorformulierte Klausel im Mietvertrag, nach der die kurze gesetzliche Verjährungsfrist für Ansprüche auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach Vertragsbeendigung anstatt von sechs auf zwölf Monate verlängert sei und mit rechtlicher Beendigung des Vertragsverhältnisses beginne. Das Gesetz stellt für den Verjährungsbeginn hingegen auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache ab.
Der BGH gab der Mieterin Recht und erklärte die streitgegenständliche Klausel wegen unangemessener Benachteiligung für unwirksam. Die Klausel verdopple die gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist und verändere zudem zu Lasten des Mieters den Beginn des Fristenlaufs, da auf den Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung und nicht der Rückgabe abgestellt werde.
zurückZur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in Teileigentumseinheiten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.Oktober 2017-V ZR 193/16)
Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern stellt keine Wohnnutzung, sondern eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung dar.
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Am 27. Oktober 2017 hat der BGH ein Urteil zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in Teileigentumseinheiten gefällt. Eine Wohnungseigentümerin wollte eine Teileigentumseinheit als Unterkunft für Asylbewerber, Arbeiter oder Flüchtlinge nutzen. Fraglich war, ob die von der Wohnungseigentümerin geplante Nutzung der Teileigentumseinheit als Flüchtlings- oder Arbeiterheim noch unter den Begriff des Wohnens fällt und damit von der Teilungserklärung nicht gedeckt ist oder ob sie sich als zulässig erweist, weil sie nicht Wohnzwecken dient. Schließlich hatte der BGH mit Urteil vom 15. Januar 2010, V ZR 72/09, entschieden, dass der Begriff des Wohnens weit zu verstehen ist und auch die Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit durch täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste im Grundsatz Wohnen darstellt. Der BGH kam im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis, dass die geplante Nutzung eine Nutzung als Heim oder als heimähnliche Einrichtung und damit nicht zu Wohnzwecken darstellt und damit zulässig ist.
zurückKündigungsausschluss bei vollständiger Zahlung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16)
Das durch Auflauf eines Zahlungsrückstands entstandene Kündigungsrecht wird nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.
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Der BGH vertrat die Ansicht, dass die Kündigung wirksam sei. Aufgrund der berechtigten Minderung sei eine monatliche Miete von 455,96 Euro geschuldet gewesen. Mit Fälligkeit der Miete März betrug der Rückstand 503,96 Euro, der durch die Zahlung am 16. März auf 101,00 Euro gesunken war. Der BGH führte aus, das einmal entstandene Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs werde nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen.
Ferner bestätigte der BGH seine Rechtsprechung, dass sich der für eine fristlose Kündigung erforderliche Mietrückstand anhand der vereinbarten Gesamtmiete und nicht aufgrund einer zu Recht geminderten Miete bemisst.
zurückLärm im Mehrfamilienhaus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16)
In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen. Die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz hat aber auch Grenzen.
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Die Mieterin einer Wohnung im Mehrfamilienhaus wehrte sich gegen erhebliche Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung, die durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen verursacht wurden. Der BGH vertrat die Auffassung, dass gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen seien. Dies gelte insbesondere für üblichen Kinderlärm. Auch hier gebe es aber Grenzen, die jeweils im Einzelfall zu bestimmen seien. Dabei müssten unter anderem die Art, die Qualität, die Dauer und die Zeit der verursachten Geräuschemission sowie das Alter und der Gesundheitszustand des Kindes berücksichtigt werden. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen genüge es, wenn dargelegt werde, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handele, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz sie ungefähr aufträten.
zurückZur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17)
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben enthält.
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In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall stritten die Parteien über die Nachforderung von Betriebskosten. Der BGH vertrat die Ansicht, dass für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung allein entscheidend sei, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichten, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran seien keine zu strengen Anforderungen zu stellen. Es sei bereits ausreichend, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen könne, sodass eine Einsichtnahme in die dafür vorgesehenen Belege nur noch zur Kontrolle und Beseitigung von Zweifeln erforderlich sei. Diese Anforderungen seien auch dann erfüllt, wenn die Abrechnung kompliziert gestaltet sei, solange sich die Zusammenhänge einem Laien bei einem verständigen Lesen erschlössen.
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Eigenbedarfskündigung – Anbietpflicht (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 284/16)
Mieter können nicht verlangen, dass der Vermieter ihnen die in seinem Eigentum und im selben Haus befindliche und bei Mieterauszug unmittelbar freiwerdende Wohnung als Ersatz anbietet.weiterlesen...
Der Vermieter hatte Eigenbedarf für seine im selben Haus wohnende Tochter geltend gemacht, die freiwerdende Wohnung der Tochter aber nicht den Mietern angeboten. Die Mieter erachteten die Eigenbedarfskündigung deshalb für unwirksam.
Der BGH vertrat dazu die Auffassung, dass der Vermieter im Falle der Eigenbedarfskündigung nicht verpflichtet sei, eine eigene und bisher von ihm oder einem Familienangehörigen bewohnte Wohnung im selben Haus anzubieten. Er begründete seine Ansicht damit, dass diese Wohnung denknotwendig erst dann frei werde, wenn der Vermieter oder der Familienangehörige in die gekündigte Wohnung eingezogen sei. Der Vermieter müsse sich insoweit nicht auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ verweisen lassen. Die entgegenstehende Auffassung der Vorinstanzen, die noch den Mietern Recht gegeben hatten, sei einseitig und widerspreche dem Gebot der Rücksichtnahme.
zurückEntsorgung fremden Eigentums führt zur Beweislastumkehr (BGH, Urteil vom 29. Juni 2017, V ZR 175/14)
Wer eigenmächtig Gegenstände anderer Personen aus der Wohnung oder den Gängen eines Hauses entfernt und entsorgt, macht sich schadensersatzpflichtig.
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Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung der Eigentumsanlage (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23 Juni 2017 – V ZR 102/16)
Wird die Wohnungseigentumsanlage nicht vollständig und plangemäß hergestellt, ist es Aufgabe der Gemeinschaft, dies noch zu erledigen.
Zulässigkeit eines „Schönheitsreparaturen-Zuschlags“ (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17)
Vermieter können mietvertraglich neben der Grundmiete einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangen
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Der BGH war anderer Ansicht und stellte fest, dass es sich bei dem vorerwähnten Zuschlag um eine nicht der Klauselkontrolle unterliegende Preishauptabrede handele. Diese Regelung sei als Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters zu betrachten und stelle einen bloßen Hinweis auf die interne Mietpreiskalkulation dar. Der Zuschlag sei nicht zu bestanden.
zurückNur teilweise Durchführung einer Modernisierung (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30. Mai 2017 – VIII ZR 199/16)
Mieter haben keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie aufgrund einer vom Vermieter angekündigten Modernisierung selbst kündigen, die Maßnahmen dann aber aus gutem Grund nicht wie geplant durchgeführt werden.
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Die Mieter machten geltend, dass die Modernisierungsankündigung vom Vermieter nur vorgetäuscht worden sei, um sie als Mieter loszuwerden. Der BGH war anderer Ansicht. Es sei nicht nachgewiesen, dass der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht wirklich habe durchführen wollen, er habe nachvollziehbare Gründe dargelegt, die zu einer Verzögerung der Arbeiten geführt hatten. Der Vermieter habe die Mieter auch nicht auf die Verzögerung der Modernisierungsarbeiten hinweisen müssen, da die Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits ein anderes Haus angemietet hatten.
zurückGrundsteuer bei gemischter Nutzung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/16)
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Grundstück muss der Vermieter hinsichtlich der Grundsteuer keinen Vorwegabzug vornehmen.
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Diese Aufteilung hatte die bisherige Vermieterin aufgrund der im Berechnungsbogen zum Einheitswertbescheid enthaltenen Jahresrohmieten bei den Betriebskostenabrechnungen vorgenommen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Mai 2017, VIII ZR 79/16, jedoch entschieden, dass der Vermieter bei einer entsprechenden Regelung im Wohnraummietvertrag berechtigt ist, auch bei einem gemischt genutzten Grundstück die Grundsteuer im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen, ohne einen Vorwegabzug für das Gewerbe vornehmen zu müssen.
Auch aus § 556a BGB Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich keine Pflicht zum Vorwegabzug. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten, die beispielsweise von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste Verursachung seitens der Gewerbemieter scheidet jedoch aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Gewerbemieter abhängt.
zurückRechtzeitigkeit der Betriebskostenabrechnung (LG Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017 - 316 S 77/16)
Die Betriebskostenabrechnung geht dem Mieter am Silvestertag noch bis 18 Uhr rechtzeitig zu.
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Die Parteien stritten nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution. Der Vermieter hatte neben anderen Positionen die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2013 von der Kaution abgesetzt. Die Betriebskostenabrechnung war von dem Vermieter bei dem Mieter am 31. Dezember um 17:34 Uhr in den Briefkasten eingeworfen worden. Damit war nach der Auffassung des erkennenden Gerichts die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung 2013 gewahrt worden, denn der Einwurf in den Briefkasten war rechtzeitig, sodass die Abrechnung dem Mieter an diesem Tag zugegangen ist. Bei einem Einwurf der Betriebskostenabrechnung in den privaten Briefkasten bis 18 Uhr ist auch am Silvestertag eine Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten.
Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass auch mit Zustellungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen nicht mehr nur vormittags zu rechnen ist. Bis 18.00 Uhr eingeworfene Briefe gehen daher noch am selben Tag zu. Für den Silvestertag gilt nichts anderes. Silvester ist kein gesetzlicher Feiertag, auch wenn an diesem Tag im Einzelfall abweichende Arbeits- und Öffnungszeiten herrschen. Ob und in welchem Umfang Abweichungen von den regulären Arbeitszeiten bestehen und demnach Berufstätige früher den Briefkasten leeren könnten, ist von Branche und konkreter Tätigkeit abhängig und selbst dann oftmals uneinheitlich. Hinzu kommt, dass ein Briefkasten auch nicht ausschließlich dem Einwurf von Briefsendungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen dient. Ein privater Briefkasten ist eine Empfangsvorrichtung einer Privatperson, um Schriftstücke empfangen zu können. Hier können auch Privatpersonen Sendungen einwerfen. Insbesondere bei Betriebskostenabrechnungen ist der Einwurf durch den Vermieter oder die Hausverwaltung persönlich möglich und auch nicht ungewöhnlich. Dabei eine zeitliche Grenze für einen Einwurf am Silvestertag gegen 14 oder 15 Uhr festzulegen, erscheint nicht mehr zeitgemäß. Das Landgericht Hamburg hat allerdings die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
zurückEnthaftungserklärung und Kaution (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. März 2017 - IX ZB 45/15)
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird vom Insolvenzbeschlag frei, wenn der Insolvenzverwalter für dieses Wohnraummietverhältnis eine Enthaftungserklärung abgibt.
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In dem am 19.Oktober 2012 eröffneten Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters gab der Insolvenzverwalter am 24. Dezember 2012 hinsichtlich der Schuldnerwohnung eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens und der Beendigung des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter die Kaution an den Insolvenzverwalter aus, der eine Nachtragsverteilung beantragte. Dieser Antrag war ohne Erfolg, denn der Anspruch des Schuldners auf die Mietkaution gehört, wenn der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung abgegeben hat, nach der Auffassung des BGH nicht mehr zur Insolvenzmasse. In die Insolvenzmasse fällt nach § 35 Abs. 1 InsO das gesamte Vermögen des Schuldners, das ihm zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört und das er während des Verfahrens erlangt. Dazu zählt auch der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, dieser Anspruch entsteht mit der Entrichtung der Kaution an den Vermieter.
Der Mieter hat während des Mietverhältnisses ein Anwartschaftsrecht auf Rückzahlung der Kaution. Dieses Anwartschaftsrecht fällt in die Insolvenzmasse. Wenn jedoch der Insolvenzverwalter nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Enthaftungserklärung abgibt, um die Masse von der Mietzahlung für die Schuldnerwohnung zu entlasten, geht mit dem Wirksamwerden dieser Erklärung die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die Wohnung vollen Umfangs wieder auf den Schuldner über. Dazu zählt auch der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Diese ist daher an den Schuldner auszuzahlen, nicht an den Insolvenzverwalter. Da die Kaution nicht mehr Massebestandteil ist, kann sie nicht im Wege der Nachtragsverteilung an die Gläubiger verteilt werden.
zurückEigenbedarfskündigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15)
Als Begründung für den Eigenbedarf reichen die Angabe der Person und Ausführungen darüber, warum die Person die Wohnung für sich benötigt.
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Die Räumungsklage des Vermieters hatte trotz der formgerecht ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung keinen Erfolg, da das Berufungsgericht die Würdigung zu der Frage, ob die beklagten Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Härtegründen verlangen können, nach Ansicht des BGH rechtsfehlerhaft vorgenommen hat.
Die Beklagten hatten der Kündigung aufgrund persönlicher Härte widersprochen und hierzu vorgetragen, dass der im Jahr 1930 geborene Beklagte zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbringen als wahr unterstellt, kam jedoch zu dem Ergebnis, dass auch bei Wahrunterstellung die zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermieterseite führen würden und hat mithin der Klage auf Räumung stattgegeben. Hierbei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden.
Die Erwägungen des Berufungsgerichts ließen aber nicht erkennen, dass sich das Gericht mit dem Vorbringen der Beklagten auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vortrag zukommenden besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat. Der Bundesgerichtshof hat daher das Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
zurückSachmangel (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16)
Was der Mieter zur Konkretisierung eines Mangels vortragen muss
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Hausgeld und Schadensersatzansprüche im Fall der Nichtzahlung (Bundesgerichthof, Urteil vom 10. Februar 2017 - V ZR 166/16)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die alleinige Inhaberin des Anspruches auf Zahlung des Hausgeldes. Nur ihr und nicht einzelnen Wohnungseigentümern stehen Schadensersatzansprüche gegen den nicht zahlenden Wohnungseigentümer zu.
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Der beklagte Wohnungseigentümer schuldete aus der Jahresabrechnung 2009 und den Wirtschaftsplänen 2011 und 2012 insgesamt 14.341,68 Euro. Diese Fehlbeträge führten dazu, dass die Versorgungsunternehmen die Lieferung von Allgemeinstrom und Wasser einstellten. Dadurch sind dem klagenden und seine Wohnungseigentumseinheit vermieteten Wohnungseigentümern Mieteinnahmen von € 1.300,00 entgangen und er nahm den Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.
Letztendlich erfolglos. Dem Kläger steht nach Auffassung des BGH kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 286 BGB zu, denn der Beklagte hat durch die Nichtzahlung des Hausgelds keine Pflicht gegenüber dem Kläger verletzt. Der Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes steht allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zu und ist Teil des Verwaltungsvermögens (§ 10 Abs. 7 Satz 1 und Satz 3 WEG). Durch die Nichtzahlung hat der Beklagte auch nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt. Nach § 10 Abs. 7 Satz 3, § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 2 und 5 WEG hat ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes. Mit dieser Kompetenzverteilung wäre es unvereinbar, wenn die Pflicht zur Zahlung des Hausgelds als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht qualifiziert werden würde und die Nichtzahlung Schadensersatzansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer zur Folge haben könnte. Dass (auch) die Wohnungseigentümer ein Interesse an der rechtzeitigen Erfüllung der Hauswohngeldforderungen haben, kann die mit einer Schadensersatzverpflichtung verbundene Haftungserweiterung des Säumigen nicht rechtfertigen. Letztlich kann sich der Kläger auch nicht auf die Grundsätze der Drittschadensliquidation berufen, denn es fehlt an einer zufälligen Schadensverlagerung. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht, kommen gegen ihn von vornherein nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht.
Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruht dies auf der schuldhaft unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Hausgeldansprüche, kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen.
zurückBetriebskostenabrechnung ohne Gemeinschaftsbeschluss (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15)
Die Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter auch ohne den Beschluss der Gemeinschaft erstellen.
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Nutzungsentschädigung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 2017, VIII ZR 17/16)
Maßstab für die Bemessung der Nutzungsentschädigung ist die Marktmiete und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.
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Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Fall nach einer Eigenbedarfskündigung das gemietete Haus erst eineinhalb Jahre später geräumt und die vereinbarte Miete weiter gezahlt. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete hatte Erfolg, denn eine Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich weder aus der Gesetzessystematik noch aus den Gesetzesmaterialien zu § 546a BGB. Nach § 546a BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Aber wie hoch ist die vom Mieter zu zahlende Nutzungsentschädigung? Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung ist es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringen) Miete begnügen muss, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstellt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen ist. Dieses Risiko liegt vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibt. Der durch die Zahlung einer Nutzungsentschädigung bezweckte Druck zur Rückgabe der Mietsache wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch zu laufenden Mietverhältnis zu bestimmen ist oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen will und damit ohnehin keine Marktmiete erzielt worden wäre.
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